Vous envisagez d'acheter à Marseille ? Panorama de son marché du logement

Ville méditerranéenne par excellence, Marseille aussi appelée « la cité phocéenne » peut facilement offrir à ses habitants un cadre de vie exceptionnel. Grande métropole au taux d’ensoleillement grandement supérieur à la moyenne nationale, elle est une ville en plein renouveau.
Même si ces quartiers connus et traditionnels sont toujours présents, de nouveaux voient le jour et rendent cette ville du sud encore plus attractive et charmante.
Son port, ses calanques, ses nombreux centres commerciaux, ses ruelles diversifiées et l’environnement dans lequel elle se situe font de Marseille une des villes de France les plus appréciées. Au-delà de ces atouts qui offrent un certain confort de vie, on adhère aussi à une culture, à des poncifs tels que les habitants joyeux, fous de pastis et de pétanque en même temps que l’on est attiré par son dynamisme.
Que l’on soit adeptes de la ville même, que l’on soit charmés par la nature et les beaux paysages, que l’on soit étudiants, que l’on aime voyager, Marseille est une ville fort contrastée qui attire des habitants très variés.
Aussi on y trouvera des quartiers pour tous les goûts, toutes les habitudes de vie, pour les étudiants autant que pour les familles tout comme on y trouve des zones favorisées et prisées autant que pauvres et dangereuses. Parfois, dans certains arrondissements, son soleil, ses calanques et son titre de Capitale Européenne de la Culture 2013 ne suffiront pas.

§1- Quels quartiers choisir quand on s’installe à Marseille et pourquoi ?

Il est toujours difficile de savoir dans quel quartier déballer ses cartons lorsqu’on arrive dans une nouvelle ville. Selon les habitudes de vie et la composition d’une famille, on cherche des critères bien précis, que ce soit le prix du loyer, la zone géographique ou l’atmosphère environnante.
A Marseille, il existe 16 arrondissements qui ont tous des caractéristiques différentes et qui offrent un mode de vie singulier. Commençons par citer les quelques quartiers les plus prisés de cette ville méditerranéenne.
Il est impossible de se renseigner sur la ville de Marseille sans entendre parler des ruelles de Notre-Dame-du-Mont. Quartier bobo regorgeant d’artistes, d’étudiants en art, de librairies et de murs décorées de street art, ce quartier est l’idéal pour se balader. Foisonnant de marchés bios, de musées et galeries d’art il séduit les étudiants, les jeunes artistes et quelques couples.
Légèrement plus isolé du centre-ville et en recul de la ville, le quartier de la Pointe rouge, 8e arrondissement, est également très apprécié. Porte d’entrée des Calanques, ce quartier est fait pour les amoureux des espaces naturels, des sorties dans la nature et ayant envie de se trouver face à des panoramas exceptionnels. Paradis pour ceux qui aiment les sports nautiques, ce quartier peut aussi se transformer en lieu animé quand les beaux jours arrivent.
Comme autre quartier prisé de Marseille on trouve le Vallon des Auffes, petit port traversé par le pont de la corniche Kennedy et très typique de la méditerranée. Avec ses cabanons de pêcheurs, ses grandes terrasses plein soleil et ses nombreux bistrots, il est l’endroit parfait pour y passer un bon moment convivial. Cependant, il est plus apprécié par les personnes âgées et les familles que par les jeunes car son cadre est plus reposant qu’animé.
Enfin, en termes de quartiers à privilégier quand on vient s’installer à Marseille on trouvera les Cinq Avenues, la Joliette, le Panier, le quartier Vauban et Castellane.
Les Cinq Avenues est apprécié car il mêle une ambiance festive jour comme nuit tout en proposant des parcs et des jardins magnifiques pour les familles. De plus, il est un des quartiers les mieux desservis par les transports en communs.
En termes de prix, il faudra compter entre 1890 et 2700 euros du m². Quant à la Joliette, également très bien desservie, elle est surtout appréciée par les Marseillais pour ses immenses centres commerciaux et boutiques très tendances.
A contrario, pour les personnes plutôt attachées à l’authenticité de cette belle ville méditerranéenne, le Panier est le quartier le plus adapté. Truffé de ruelles et de petites places animées, il regorge de restaurants traditionnels à l’image du sud. Pour y habiter, il faudra compter en 2500 et 2800 euros du m².
Quant au fameux quartier Vauban, composé essentiellement de maisons familiales, il fait partie des quartiers les plus chers. Situé sur les hauteurs de Marseille, il est à proximité de commodités usuelles tout en étant d’un calme précieux. Dans le 6e arrondissement de Marseille, le quartier de Castellane est le lieu incontournable de Marseille. A proximité des transports, d’écoles, de lycées et de bars branchés, il allie confort et dynamisme. Moins cher que son voisin Vauban, il est considéré comme un hypercentre dynamique.
A Marseille, souvent les nouveaux habitants cherchent la proximité avec le fameux port. Or, pour un appartement avec une vue directe sur ce dernier, il faudra compter en moyenne 5 500 euros par m². La ville phocéenne offre donc de beaux endroits mais il faut être prêt à faire des sacrifices financiers pour y habiter et bénéficier d’un certain confort de vie. Cependant, en seconde ligne, pour le même appartement, les prix seront déjà moins onéreux, oscillant généralement entre 3 000 et 3 500 du m².
Pour ceux qui souhaitent vivre à Marseille sans se ruiner mais en profitant toutefois de ses avantages, il sera possible de dénicher de réelles aubaines, bon marché.
Entre le quartier Saint-Marthe, attirant la population jeune et proposant des prix du m² oscillant entre 1410 et 2100 euros ne moyenne, le quartier Saint-Antoine, quartier plus sensible mais très calme proposant des prix du m² encore plus faible et enfin le quartier Saint-Henri, vous pourrez facilement y votre bonheur sans vous ruiner.

§2- Quels quartiers éviter lorsqu’on déménage à Marseille ?

Ce n’est pas un secret que Marseille est victime d’une insécurité grandissante.
Faisant partie du top 3 des villes les plus dangereuses de France, elle est souvent « évitée » pour cette raison.
Les familles renoncent souvent à y habiter à cause des nombreux quartiers sensibles qu’elle recense. Il est donc nécessaire de connaitre le nom de ces quartiers à éviter afin de ne pas avoir à renoncer à son projet d’emménagement.
Il existe plusieurs niveaux de dangerosité. Il existe à Marseille des quartiers sensibles de non-droit qui comportent des faits de délinquance réguliers, des fusillades ou des trafics de tout genre. Ces zones sont les plus sensibles. Ensuite, il y a les quartiers sensibles très difficiles, les quartiers sensibles difficiles et les quartiers sensibles mais avec de la petite délinquance.
Parmi les quartiers sensibles de non-droit, retenez les quartiers Bellevue, Air Bel, Frais Vallon-la Rose-Petit Seminaire, les Oliviers, les Lauriers, Parc Corot, Picon, la Busserine, Font Vert, le Mail, les Flamants, Iris, Bassens, la Castellane, la Bricarde, la Solidarité et le Parc Kallisté.
Parmi les quartiers sensibles très difficiles, ayant été classées zones de non-droit auparavant, on trouve Les Hauts de Mazargues, Jean Jaurès, la quartier Massalia, de la Maison blanche, la Paternelle, les Rosiers, Marine bleu, le Castellas, le Maurelette, le Micocouliers, la Savine, la Viste, Plan d’Aou, les Aygalades et Campagne Leveque.
La zone sensible difficile de Marseille se résume au Centre-nord et les quartiers sensibles problématiques mais pas considérés comme très dangereux sont Noailles, Opéra, la Plaine, la Belle de Mai, la Villette, Saint Mauront, la Sauvagere, la Rougiere, la Visitation, les Marronniers, Consolat, la Cabucelle et les Bourrelys.
Comme vous pouvez vous en apercevoir, les quartiers dangereux à Marseille sont donc extrêmement nombreux.

§3- Dans quels quartiers habiter lorsqu’on habite à Marseille pour ses études ?

Après avoir vu quels quartiers étaient à privilégier et quels étaient ceux à éviter, voyons quels quartiers sont réputés pour être étudiants. A proximité des facs, des écoles ou des lycées, on trouvera plusieurs quartiers susceptibles de plaire aux nouveaux étudiants qui souhaitent bénéficier d’une vie étudiante à leur image. Calmes, fêtards ou studieux, tous profils d’étudiants trouveront un quartier où habiter.
Premièrement, la Timone est un quartier très convoité par les étudiants, et notamment ceux en médecine. Quartier calme, composé de nombreuses cités universitaires et proche du centre-ville, il est idéal pour ceux aimant vivre paisiblement leurs études.
Proche des universités, on trouve le quartier Saint-Jérôme. Pas idéal pour les sorties car il faudra prendre les transports en communs pour accéder aux bars, restaurants et endroits animés, il est pratique pour ceux souhaitant être le plus proche possible des universités.
Le quartier de la plaine, déjà évoqué ci-dessus, est le quartier le plus bohème et vivant du centre. Il peut être considéré de quartier étudiant car les jeunes aiment y habiter pour ses bas loyers, ses nombreux bars et salles de concert.
A côté de la fac de sport, le quartier Luminy permet aux étudiants de profiter du cadre exceptionnel des Calanques tout en faisant du sport facilement. En effet, ce quartier, au prix moyen du mètre carré environnant les 13,57 euros, comprend plusieurs complexes sportifs.
En plus de ces quartiers, ajoutés au Vieux port qui est idéal pour sortir le soir, la porte d’Aix connait un essor depuis ces dernières années et devient un quartier de plus en plus connecté et surtout fait pour les étudiants.

§4- Où acheter ?

Lorsqu’on souhaite acquérir un bien à Marseille, il existe plusieurs zones adaptées selon qu’on soit primo-accédant, secundo-accédant ou encore investisseur.
Dans la première situation, les secteurs à explorer seront celui de l’Opéra, de l’hypercentre, le quartier Castellane, le quartier Saint-Pierre, Libération ou encore Saint-Loup. Pour un T3 nécessitant quelques légers travaux de rénovation il faudra par exemple prévoir entre 70 000 et 170 000 euros maximum.
Si l’on est secundo-accédant, que l’on cherche donc un appartement légèrement plus grand comme un T4 par exemple, les secteurs à privilégier seront Prado, la Préfecture, le quartier Vauban, Bompard, la Corniche et enfin le quartier Saint-Anne. Dans ce cas, le budget à prévoir sera plus élevé que lorsqu’on est primo-accédant. Dans ces secteurs, les prix oscillent entre 300 000 et 500 000 euros en moyenne.
Enfin, lorsqu’on cherche à investir, comme les biens ciblés sont généralement des grands studios à louer, les budgets sont raisonnables. Selon les secteurs, les prix varieront entre 60 000 et 150 000 euros. Concernant ces secteurs, ceux préférés par les investisseurs sont Saint-Charles, le Vieux-Port ou encore la Corniche.

§5- Quelles zones sont inondables dans la ville de Marseille ?

Certes, quand on souhaite investir dans une nouvelle ville ou même simplement y habiter, on ne veut pas se retrouver dans une zone inondable. A Marseille, elles ne sont pas aussi nombreuses que dans certaines villes du sud, comme Nîmes par exemple. Or, il faudra tenter d’éviter les quartiers environnant l’Huveaune, le Jarret et les Aygalades, formant un réseau hydrographique dense qui peuvent vite déborder par temps de fortes pluies.