Caution et garanties en colocation: quelles sont les modalités?

Comme dans le cadre d’une location traditionnelle, en colocation le propriétaire est en droit d’exiger un dépôt de garantie et/ou une caution pour garantir la bonne exécution des obligations à la charge des colocataires. Quelles sont les modalités régissant ces garanties ? Focus.

Le dépôt de garantie

 Le dépôt de garantie est la première forme de garantie que le propriétaire-bailleur est en mesure d’exiger des colocataires pour s’assurer que ces derniers ne manquent pas à leurs obligations pécuniaires de paiement des loyers et des charges.
Même s’il est fréquemment stipulé dans le contrat de colocation, il faut savoir qu’il n’est absolument pas obligatoire. Autrement dit, la loi ne l’impose pas. De ce fait, il revient par conséquent aux parties de s’entendre sur son institution ou pas.
Lorsque le contrat l’impose, il est fréquent que le bailleur en exige alors le versement dès la conclusion du bail. S’agissant de son montant, depuis la réforme initiée par la loi n° 2008-111, il ne peut équivaloir en principe à plus d’un mois de loyer hors charges, sauf si l’habitation est un logement privé conventionné, un HLM non conventionné ou tout simplement un logement meublé.
Dans ces hypothèses en effet, le montant peut être relevé par le propriétaire jusqu’à l’équivalent de deux mois de loyers hors charges. Il faut enfin souligner que si le bail exige des colocataires de verser au moins deux mois de loyers d’avance à la signature du contrat, aucun dépôt de garantie ne pourra être réclamé par le propriétaire.

Une fois le bail arrivé à terme, les sommes déposées en garantie devront être restituées aux colocataires par le bailleur. Les modalités de cette restitution différeront toutefois selon que la colocation ait été concédée sous un bail commun ou sous un bail distinct.
Dans l’hypothèse du bail unique, le ou les colocataires sortants ne pourront en aucun cas exiger la restitution de leur caution au propriétaire du moment que le bail concédé reste en vigueur. En ce cas, ils devront dès lors s’arranger avec les autres colocataires ou éventuellement le nouvel occupant entrant, pour récupérer leur quote-part.
Si le colocataire s’est par contre acquitté de la somme en application d’un bail distinct, c’est l’hypothèse inverse qui sera dès lors de mise.
En d’autres termes, l’occupant sortant sera cette fois-ci bien en droit d’exiger le remboursement du dépôt de garantie qu’il a dû initialement payé. 

L’institution d’une caution

En plus du dépôt de garantie, le bailleur peut également exiger des colocataires la fourniture d’une caution. Il s’agit d’une personne physique qui accepte de garantir l’insolvabilité du ou des colocataires dans l’hypothèse où ces derniers n’arriveraient pas à s’acquitter des loyers et charges.

Deux catégories de cautions peuvent être mises en place selon les cas : la première est ce que l'on appelle la caution solidaire. Une telle caution s’engage à régler les dettes de tous les colocataires et non pas uniquement de celui pour lequel il s’est engagé. Pour cette raison, ce type de cautionnement est particulièrement prisé des bailleurs dans l’hypothèse des colocations à bail unique, c'est-à-dire des colocations où tous les colocataires signent un seul et même contrat.
Notons enfin que lorsqu’une caution solidaire est actionnée, bien qu’elle soit obligée de payer pour tous, elle n’en disposera pas moins (après s’être exécutée) de la faculté de se retourner contre chacun des colocataires pour lesquels elle ne s’est pas engagée et pour se faire rembourser ce qu’elle a avancé.

Mise à part la caution solidaire, il y a également ce que l'on appelle le cautionnement simple. Dans ce cadre, la caution, si elle est actionnée par le bailleur, ne paiera que pour le compte du colocataire pour lequel elle s’est engagée. Pour cette raison, ce type de cautionnement est très peu prisé des bailleurs.