Quelles sont les réparations à la charge d'un locataire?

La location d'un logement implique à la charge du bailleur comme du locataire certaines obligations découlant du caractère synallagmatique de ce type de contrat de mise à disposition.
Parmi les obligations du locataire, il y a les réparations.
Mais cette obligation de réparations est plus complexe qu'il n'y paraît, car encore faut-il d'une part déterminer ce qui doit faire partie des réparations et d'autre part, identifier celles qui sont dues par le locataire. Toute réparation n'étant pas systématiquement du ressort du locataire.
Voici ce qu'il y a lieu de savoir sur les réparations en matière de bail immobilier.

Définition et contexte de mise en œuvre des réparations

 La location d'un bien immobilier implique l'établissement d'un état des lieux d'entrée. Il s'agit d'un document à valeur probatoire, dressant l'état du logement avant la prise de possession par le preneur.

Ce document joue un rôle essentiel dans la notion de « réparations » : en effet, si la réparation se définit comme étant toute action visant à mettre fin à une dégradation, un dommage ou une perte subies par certains éléments du logement, c'est bien l'état des lieux qui sera le référentiel en matière de réparations.

Le Code civil en son article 1720 précise en effet que tout bailleur-propriétaire est tenu de délivrer au locataire un logement exempt de vices affectant son habitabilité.  Autrement dit, le bailleur doit mettre à disposition du locataire un logement sans réparations nécessaires et donc, immédiatement habitable.

La notion de réparations implique une réfection, une remise en l'état. Nous verrons que celle-ci peut incomber soit au locataire soit au bailleur.

Les réparations incombant au locataire et celles incombant au bailleur

Lorsque l'on évoque les réparations au sein d'un logement, il n'est pas évident de suite de savoir lesquelles incombent au locataire car il existe des réfections dont la charge est supportée par le bailleur. Les réparations incombant au locataire sont dites « locatives ».
Il s'agit des réparations qui sont rendues nécessaires pour le locataire, du fait de son occupation du logement. Il s'agit donc de réparations « au quotidien », c'est-à-dire de menues réparations liées à l'usage et à la jouissance matériels du bien immobilier : il s'agira par exemple du remplacement d'un robinet qui fuit, du remplacement d'une ampoule etc.
Par contre, les grosses réparations vont incomber nécessairement au bailleur-propriétaire. Ces grosses réparations vont concerner par exemple le remplacement de la toiture de la maison ou de l'immeuble, la réhabilitation des canalisations et tuyauteries conduisant à l'extérieur du logement et servant à la desserte du réseau d'eau...

La responsabilité juridique des réparations

 Le locataire est ainsi responsable des réparations locatives sur le bien loué. 

Cependant, la difficulté juridique est que la loi ne détermine pas de manière exhaustive ce qui rentre dans le cadre des réparations locatives.
C'est alors la jurisprudence et les usages qui permettent de déterminer au cas par cas, et dans les cas complexes, si la responsabilité des réparations incombe au locataire ou au bailleur.
Pour se prémunir contre les aléas juridiques, le bailleur exige quasi-systématiquement du locataire la production d'une assurance « risques locatifs » lors de la conclusion du bail.