La garantie contre les troubles de droit et troubles de jouissance : 6ème obligation du propriétaire d'une location

La jouissance du logement par le locataire peut être gênée par certaines situations qu’on appelle sur le plan technique, des cas de « troubles de jouissance ».
En fonction de la nature et des auteurs de ces troubles, le bailleur pourra éventuellement être appelé en garantie par le locataire. Cela fait partie des obligations du propriétaire mettant à la location son bien immobilier.

Les différentes catégories de troubles de jouissance

Grosso modo, les cas de troubles de jouissance peuvent être classés en deux principales catégories : les troubles dits « de fait » d’une part, et ceux dits « de droit » de l’autre.

Ceux de la première catégorie sont en général causés par des personnes tierces qui n’ont aucun lien direct avec le propriétaire-bailleur. A titre illustratif, ce genre de trouble pourra ainsi se constater par exemple lorsque l’immeuble loué est victime d’une infiltration d’eau du fait des agissements des voisins.

Les troubles de droit quant à eux concernent des hypothèses où des tiers une fois encore viennent gêner la jouissance paisible des lieux loués par le locataire en prétendant disposer d’un droit quelconque sur le logement.

Selon les cas, le ou les tiers en question pourront ainsi par exemple prétendre être soit propriétaire de l’immeuble, soit y disposer d’un droit d’usage, d’un usufruit ou encore d’une servitude. Notons qu’en principe, en vertu du contrat de bail qu’il a accordé, le bailleur n’a pas le droit de causer de tels troubles de jouissance à son locataire.
Mais force est de reconnaître qu’en pratique, cela peut tout de même arriver. Tel est le cas par exemple lorsque le propriétaire effectue des travaux sur le logement sans le consentement du locataire. 

Quel recours en cas de troubles de jouissance ?

Lorsque les troubles subis par le locataire sont des troubles de faits causés par des tiers, le locataire n’a en principe aucun recours en garantie contre le bailleur.

Cela signifie qu’il n’est donc pas en mesure de demander à ce dernier une quelconque indemnisation pour les préjudices qu’il subit du fait des troubles.
En revanche, il pourra exiger réparation auprès des tiers auteurs des méfaits. Pour ce faire, il devra cependant les assigner devant la justice et prouver tangiblement leurs méfaits à son égard.
Si au contraire les troubles sont des troubles de droit, le locataire pourra appeler le propriétaire en garantie. Toutefois, pour que son initiative soit valable, il devra impérativement informer le plus tôt possible ce dernier de la situation qui a cours.
Concrètement, la réparation du préjudice subi pourra se manifester pour le locataire par la diminution proportionnée à l’ampleur du trouble, du montant du loyer.
Évidemment, si l’idéal est d’obtenir un compromis à l’amiable, bien souvent le locataire devra passer ici aussi par le juge pour obtenir satisfaction.
Dans cette dernière hypothèse, il devra alors pareillement prouver la teneur des troubles qu’il subit ainsi que les préjudices en découlant.