La garantie des vices cachés: 3ème obligation du propriétaire

Aux termes de la loi (article 1721 du Code civil), une des obligations du propriétaire est de garantir le locataire contre les éventuels vices cachés que le logement pourrait receler et qui pourraient en empêcher l’usage normal.

Que faut-il entendre concrètement par cette notion de « vices cachés » ? Comment mettre en œuvre cette garantie légale si l’hypothèse se présentait effectivement ?

Qu’est-ce qu’un vice caché ?

 Un vice caché est un défaut qui affecte le logement donné à bail et qui comme son nom l’indique échappe à la connaissance des parties au moment de la signature du bail. 

Pour qu’il puisse engager la responsabilité du propriétaire-bailleur, le vice ainsi relevé devra constituer une source significative de gêne pour le locataire au point de l’empêcher de jouir paisiblement de l’habitation.
Ainsi en serait-il par exemple si les poutres centrales qui soutiennent la toiture de la maison s’avéraient être totalement rongées par les termites et que cet état de fait n’avait pu être constaté qu’à l’occasion de la conduite de petits travaux de réfection par le locataire. 

Comment mettre en œuvre la garantie due par le bailleur ?

Pour que le défaut caché ouvre au profit du locataire un droit à indemnisation, il suffit que la situation soit de nature à lui causer ce qu’on appelle un trouble de jouissance. Autrement dit, il faut que le vice lui cause une gêne même seulement partielle, qui l’empêche d’user convenablement du logement.
Lorsqu’un tel état de fait aura été avéré, le locataire devra dans un premier temps le dénoncer au bailleur afin que celui-ci prenne les mesures appropriées.
Si ce dernier prend ses dispositions, alors l’affaire en restera là. Par contre, s’il s’y refuse, dans ce cas le locataire devra saisir la justice s’il souhaite faire jouer la garantie légale. Dans cette configuration, il devra alors prouver plusieurs choses : les vices dont il se réclame, leur nature cachée, et enfin la nature et l’ampleur du préjudice qu’il subit du fait de l’existence desdits défauts.
Notons que le bailleur n’est pas systématiquement condamné par les juges. En effet, il est des hypothèses où il pourra s’exonérer de sa responsabilité. Tel est le cas par exemple s’il arrive à prouver que les vices découverts ont été le fruit de la force majeure, autrement dit d’un évènement totalement imprévisible et inévitable. Tel sera encore le cas si les vices ont été le résultat du comportement du locataire lui-même ou si le contrat de bail avait prévu de manière expresse des clauses exonératoires de responsabilité à raison de tels vices cachés.
Il est à noter toutefois que les juges apprécient au cas par cas de telles clauses pour admettre ou non l’exonération de responsabilité, ceci afin d’éviter les possibles abus de la part du bailleur.