L'entretien normal du logement et la réalisation des réparations : 2ème obligation du propriétaire

Imposée en principe au propriétaire-bailleur, l’obligation d’entretien normal du logement doit être distinguée de l'obligation du propriétaire d’entretien courant qui, elle, incombe au locataire.
Comment faire la différence entre ces deux catégories d’entretiens ? Réponses.

Qu’est-ce qu’on entend par entretien normal ?

 Comparativement à l’entretien courant, le devoir d’entretien normal incombant au bailleur vis-à-vis de l’habitation louée a pour objectif de maintenir le bon état tant structurel que fonctionnel de l’immeuble.

Concrètement, cela consistera par exemple pour le bailleur à réparer la chaudière lorsque celle-ci est défectueuse. Mais il pourra aussi s’agir de réfectionner un carrelage dont plusieurs éléments se sont délités ou décollés du sol, ou encore de remplacer des volets trop vétustes…

Lorsque le bailleur prend ainsi l’initiative d’accomplir ses obligations d’entretien normal, la loi dispose que le locataire doit le laisser accéder sans difficulté aux lieux. Toutefois, le propriétaire devra respecter préalablement certaines procédures légales spécifiques. Ainsi, avant d’entamer les travaux, il devra notifier préalablement le locataire par courrier recommandé avec avis de réception pour lui expliquer la teneur de ceux-ci et surtout leur durée estimative.

Par ailleurs, le propriétaire n’aura pas le droit d’effectuer de tels travaux les week-ends et jours fériés sauf si le locataire y consent de manière expresse. Il faut savoir que si les travaux occasionnent une gêne trop importante au même locataire au point de l’empêcher d’accéder à son habitation, ce dernier pourra demander au juge de les interrompre voire même de les interdire totalement.
Il lui est aussi possible de demander une indemnisation sous forme de réduction du montant du loyer si les travaux entrepris durent plus de 21 jours.

A noter enfin que si les réparations au titre de l’entretien normal de l’immeuble sont ainsi obligatoires pour le propriétaire, il peut toutefois se disculper de cette obligation s’il prouve que les défectuosités ont été l’œuvre du locataire.

Quelle différence avec l’entretien courant ?

A l’opposé de l’entretien normal, l’obligation d’entretien courant quant à elle consiste à entreprendre tous les menus travaux qui permettent d’éviter la dégradation de l’état de l’habitation.
Concrètement, il s’agira par exemple de remplacer les ampoules grillées, de vernir quotidiennement le parquet, d’entretenir les meubles qui garnissent les lieux etc. L’exécution de tous ces petits travaux incombe au locataire.

En pratique, pour s’assurer que leurs locataires s’acquittent convenablement de cette obligation, les propriétaires n’hésitent pas à insérer dans le contrat de bail une clause spécifique. Celle-ci oblige ces derniers à engager des prestataires professionnels pour effectuer périodiquement ces menus entretiens.

Outre l’entretien, la loi impose également au locataire la charge des petites réparations que l’on appelle les réparations locatives. Celles-ci consistent par exemple dans le dégorgement des canalisations du logement, le remplacement des flotteurs de chasse d’eau etc.