Loyer: comment se calcule la révision du loyer?

Si les parties en ont régulièrement convenu dans le cadre du contrat de bail, le loyer est révisable périodiquement.
Dans le cas spécifique du bail d’habitation, cette révision fait l’objet d’un encadrement strict par la loi pour éviter les abus de la part des propriétaires. 

Comment doit s’effectuer cette révision ? Quelles en sont les formalités pratiques requises ? Est-elle soumise à une limite temporelle ? Réponses.

Teneur du principe de la révision

 La révision n’est pas obligatoire. Il appartient aux parties d’en stipuler le principe dans le contrat de bail qui les lie en début de location. 
Ce n’est que dans cette hypothèse que les dispositions de la loi, notamment celles de la loi du 6 juillet 1989, seront applicables. 
Aux termes de celle-ci, lorsque le principe d’une révision est ainsi acquis, cette dernière ne pourra s’envisager qu’une seule fois par an. 
L’échéance de la révision doit ainsi être normalement indiquée dans le contrat de bail. Si tel n’est pas le cas, l’initiative ne pourra intervenir dès lors qu’à la date anniversaire de la signature dudit contrat.

Outre ces conditionnalités, la loi impose également un seuil à la teneur de la révision. Celle-ci ne pourra ainsi en aucun cas être supérieure à la variation affichée de l’Indice de Référence des Loyers (IRL) établie sur une période d’un an. 
Ainsi par exemple, si l’IRL de l’année d’avant la révision était de 100 et que celui de l’année de révision est de 102, alors ladite révision ne saurait être supérieure à 2%. 

Par ailleurs, comme l’IRL est publié à chaque trimestre par les autorités publiques, lorsque le principe d’une révision a été stipulé dans le contrat de bail, il est conseillé d’y indiquer précisément le trimestre de référence pour les futures réévaluations du montant du loyer. 

Si tel n’a pas été le cas, c’est l’IRL applicable au moment de la signature du contrat qui sera pris comme référence. 

Les modalités arithmétiques de la révision 

Pour calculer le montant de la révision à appliquer, il suffit de tenir compte de la formule suivante : montant du loyer hors charges actuellement applicable x IRL de l’année en cours/IRL de l’année précédente.
ainsi, à titre d’exemple, supposons un contrat de bail conclu le 1er janvier 2013, ayant fixé le loyer à un montant de 1000 euros mensuels. 
Ledit contrat comporte une clause de révision annuelle en fonction de la variation à la hausse de l’IRL. Supposons que l’IRL de référence stipulé dans la convention de bail était celui du premier trimestre 2013, qui était fixé à 124. 
A la date anniversaire du bail au 1er janvier 2014, cet IRL a connu une légère hausse et est fixé désormais à 126,70.
Pour connaître le montant de la révision à appliquer, il suffit donc de procéder comme suit : 1000 x 126,70/124 = 1023,38 euros. 

Les formalités exigées dans l’hypothèse d’une révision

Dans l’hypothèse où la révision annuelle est prévue dans le contrat de bail, elle s’applique d’office. Autrement dit, le bailleur n’est nullement obligé de demander l’assentiment du locataire.

Il lui revient donc de calculer de son propre chef le montant de la hausse à appliquer. 

Par contre, il est de son obligation de notifier préférablement le locataire par lettre recommandée avec accusé de réception de l’effectivité de la hausse à partir de la date indiquée au contrat.  

Limitation temporelle de la révision

S’il a oublié de procéder aux augmentations annuellement prévues au contrat, le propriétaire peut, dans une limite temporelle de 5 ans, rattraper son oubli. 
Dans une pareille hypothèse, les hausses seront estimées année par année en fonction des variations établies de l’IRL par rapport à celui indiqué comme référence.