Contrat de location: tout savoir sur le loyer

Le loyer constitue la contrepartie financière de la jouissance du logement par le locataire.
A ce titre, son paiement figure donc comme l’une des obligations principales qui pèsent sur le locataire et doit figurer dans le contenu du contrat de location.
Comment son montant doit-il être déterminé en début de bail ? Peut-il faire l’objet d’une révision périodique ? Que peut faire le bailleur en cas d’impayés ?
Autant de questions qu’il est préférable de maîtriser lorsque l’on envisage, selon les cas, de faire louer ou de louer une habitation.

La détermination du montant du loyer en début de bail

Jusqu’en août 2012, avant l’entrée en vigueur de la loi Alur, le bailleur pouvait déterminer librement le montant du loyer en début de bail.
Aujourd’hui, cette faculté a été annihilée en partie par la loi Duflot, notamment dans les zones géographiques où la taxe sur les logements vacants est applicable telles la région parisienne.
Désormais, dans ces zones, le bailleur doit donc impérativement respecter un plafonnement légal fixé annuellement par arrêté préfectoral.
Celui-ci détermine pour chaque année le montant maximal applicable par catégorie de logements et secteur géographique. Hors le cas des nouvelles locations, la fixation du loyer dans l’hypothèse d’une remise en location après le départ d’un ancien locataire fait également l’objet d’un encadrement strict.
Ainsi, dans de telles situations, le montant fixé ne doit pas être supérieur à celui payé par l’ancien locataire sauf augmentation tangible de l’IRL (l’Indice de Référence des Loyers). Notons que ce principe vaut autant pour les zones concernées par la loi Alur que celles qui ne le sont pas.

La révision du loyer

Le principe de la révision du loyer ne peut s’appliquer que s’il a été expressément prévu dans le contrat de bail. Et si tel est le cas, une telle révision ne pourra intervenir qu’une fois par an, à la date anniversaire de conclusion du bail.
Par ailleurs, même si son principe est acquis dans la convention de bail encore une fois, la révision est strictement encadrée par la loi. Ainsi, elle ne pourra en aucun cas être supérieure à la variation annuelle de l’Indice de Référence des Loyers (IRL).
Pour déterminer le quantum de la révision à appliquer, il suffit d’appliquer la formule qui suit : montant du loyer actuel (charges non comprises) x IRL de l’année en cours/IRL de l’année précédente.
Dans le cas où le propriétaire aurait oublié d’appliquer des révisions annuelles depuis l’entrée en vigueur du bail, la loi lui reconnaît la faculté de se rattraper mais dans la limite des 5 dernières années seulement.

Que faire en cas d’impayés ?

En cas de loyer impayé, le bailleur dispose de plusieurs alternatives.
Il peut ainsi pour commencer, et si le locataire perçoit des aides publiques au logement, demander aux organismes publics payeurs de lui reverser directement le montant de celles-ci.
Il peut également avoir au préalable souscrit à une assurance loyer impayé.
Il peut par ailleurs contacter directement aussi la caution afin de la mettre au courant de la situation. Sinon, il lui est également loisible de proposer un échéancier au locataire.
Si toutes ces alternatives sont infructueuses, alors il lui faudra saisir la justice pour obtenir satisfaction.