Contrat de location: tout savoir sur l'état des lieux

Établi en principe au moment d’entrée dans les lieux, puis en fin de bail, avant de quitter le local, l’état des lieux est une procédure très importante dans le contenu du contrat de location.

L’état des lieux : qu’est-ce que c’est exactement ?

Comme son nom l’indique, l’état des lieux a pour but de constater de visu l’aspect général du logement. Il s’établit à deux moments-clés : au moment d’entrée dans les lieux puis en fin de bail. Cette opération est réitérée deux fois à des fins comparatives.
En effet, à l’issue du bail, le bailleur va pouvoir ainsi vérifier aisément si le locataire a bien respecté ses obligations légales d’entretien et de réparation pendant son séjour.
Dans cette optique, si l’état des lieux final révèle des dégradations par rapport à l’état initial du logement, le bailleur se dédommagera sur le dépôt de garantie que le locataire avait dû verser en début de bail.
A l’inverse, si l’état des lieux de sortie ne révèle aucune dégradation, le propriétaire devra rembourser au preneur l’intégralité du dépôt de garantie avancé.

La charge de l’établissement de l’état des lieux

L’établissement de l’état des lieux d’entrée et de sortie incombe normalement de manière conjointe au locataire et au bailleur.
En effet, c’est là le meilleur moyen d’éviter les contestations ultérieures. Dans cette première hypothèse, les deux parties s’accordent sur les constats effectués.
Mais que se passe-t-il s’il y a désaccord entre les parties au moment de l’établissement de la procédure ? Si le désaccord est profond, les parties peuvent éventuellement faire appel à l’office d’un huissier de justice pour établir l’état en question.
Dans cette optique, les constatations relevées par cet officier public s’imposeront alors d’office aux parties dans l’éventualité d’un litige.

Comment établir l’état des lieux ?

L’état des lieux autant d’entrée que de sortie est à établir, à l’initiative des parties, soit sur papier libre, soit sur un formulaire prédéfini.
En principe, ce document doit être reproduit en autant d’exemplaires qu’il y a de parties. Mais il est tout autant possible de l’établir en un exemplaire unique si les constatations ont été effectuées de manière contradictoire.
Mais quelle que soit la formule choisie par les parties, l’état des lieux doit en tout état de cause être daté et signé par leur soin.
Il faut savoir enfin que depuis l’adoption de la loi Alur-Duflot, il est permis au locataire de demander une modification de l’état des lieux d’entrée 10 jours au plus tard, après qu’il ait investi le local. Cette éventualité lui est offerte au cas où des dégradations non perçues initialement se révèleraient.
Si le bailleur refuse d’accéder à cette requête, le locataire a la possibilité de saisir la commission de conciliation départementale.

Quid en cas d’absence d’état des lieux ?

S’il s’avère qu’aucun état des lieux n’a été dressé lors de l’entrée du locataire dans le logement, le bailleur pourra se prévaloir à son encontre d’une présomption de réception en bon état.
Concrètement cela signifie qu’à la fin du bail, le preneur pourrait être obligé d’indemniser le bailleur d’éventuelles dégradations qui avaient pourtant préexisté à son entrée dans les lieux… Mais à cette fatalité, deux échappatoires sont possibles.
Si le locataire a pu prendre en photo le logement lors de son entrée dans les lieux, il pourrait être admis à contester les prétentions du bailleur.
De même, s’il arrive à prouver que l’absence d’état des lieux est le fait du refus catégorique du propriétaire.