Bail de location: comment se passe la résiliation ?

Juridiquement, la résiliation d'un bail de location est le fait pour le bailleur ou le locataire de mettre un terme au contrat de bail.
Selon que l’initiative provienne du propriétaire ou du locataire, les règles diffèrent.

Résiliation du bail de location par le bailleur

 Dans le cadre des baux d’habitation, lorsque le propriétaire souhaite résilier le contrat de bail qui le lie au locataire, il ne peut valablement le faire aux termes de la loi que s’il est en mesure d’invoquer deux motifs.

Le premier se rapporte au fait qu’il souhaite récupérer le logement assez rapidement afin de pouvoir lui-même y habiter, ou y installer un proche.
Quant au second, il est relatif au fait que le bailleur veuille vendre son immeuble.

Ces motifs sont bien évidemment alternatifs. En d’autres termes, le bailleur peut invoquer à sa guise l’un ou l’autre.
Notons que depuis l’adoption de la loi « Alur », le bailleur s’expose à une peine d’amende de 6000 euros s’il est avéré que les motifs qu’il a invoqués sont mensongers. Autrement dit, s’il feint d’invoquer l’un ou l’autre des deux motifs précités uniquement dans le but d’accorder le bénéfice du logement à un autre locataire. 

Mise à part la mise en avant d’un motif valable, le propriétaire doit en outre délivrer au locataire un préavis d’au moins six mois avant l’échéance normale du bail pour que la résiliation soit valable. A noter que ce congé doit être donné selon certaines formalités rigoureuses.
Ainsi, il doit par exemple être servi par huissier ou le cas échéant au moins par lettre recommandée avec accusé de réception.
Si à l’issue de ce préavis, le locataire refuse de vider les lieux, le propriétaire dispose alors de la faculté d’engager en justice une procédure d’expulsion à son encontre.

Résiliation du bail de location par le locataire

Du côté du locataire, les formalités sont moins rigoureuses.

Ainsi par exemple, il ne lui est pas exigé de justifier de motifs valables pour pouvoir résilier le bail. Par contre, le locataire reste soumis à la procédure du préavis préalable.
Pour ce qui le concerne, le délai de celui-ci est fixé par la loi à exactement trois mois.

Par ailleurs, comme pour le bailleur, ce préavis doit être servi, selon la convenance du locataire, soit par lettre recommandée avec accusé de réception, soit par exploit d’huissier.
Une fois le préavis servi, il n’est plus en principe permis au locataire de revenir sur sa décision. Néanmoins, si le bailleur est d’accord, cette perspective reste envisageable.
En tous les cas, une fois le délai de trois mois mentionné dans le préavis écoulé, le locataire n’est plus en droit de demeurer dans l’habitation. S’il le fait malgré tout, le bailleur peut légalement diligenter contre sa personne une procédure d’expulsion judiciaire.
A noter enfin qu’avant de remettre définitivement les clés au propriétaire, le locataire doit se soumettre à un état des lieux de sortie.