Bail de location: la loi du 6 juillet 1989

La loi du 6 juillet 1989 constitue une catégorie de réglementation de bail de location.
Son champ d’application est strictement limité à certains types de baux de location immobilière. Son application dépend également du type de bien immobilier. Loi à la fois large et restrictive, la loi du 6 juillet 1989 est néanmoins incontournable. 
En voici une présentation générale…

Généralités sur la loi du 6 juillet 1989

 La loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 est une loi tendant à améliorer les rapports locatifs, c'est-à-dire les rapports entre bailleurs et locataires. Elle porte modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986. La loi du 6 juillet 1989 a elle-même connu des amendements et modifications, apportés entre autres et récemment par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014. 
La loi du 6 juillet 1989 est plus couramment connue comme étant la loi applicable aux baux d’habitation. Mais ne sont pas concernés tous les types de logements ayant vocation à servir à titre personnel. C’est ainsi que la loi a un champ d’application bien défini.

Le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989

 La loi n° 89-462 a vocation à régir certains types d’immeubles soumis à location. Elle concerne essentiellement les logements utilisés à titre personnel pour l’habitation.
Ce critère permet déjà de distinguer le champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 de celui des baux professionnels dont le bail commercial. En revanche, la même loi s’applique en cas de bail mixte, c'est-à-dire à la fois pour un usage d’habitation et pour un usage professionnel.

Il faut néanmoins savoir que les baux d’habitation et les baux mixtes régis par la loi de 1989 sont encore définis selon deux critères complémentaires :

- d’une part, il faut tout d’abord que le logement à usage d’habitation soit utilisé en tant que résidence principale du locataire. Celle-ci se définit comme étant le logement principalement occupé par le preneur au moins 8 mois dans l’année. L’administration fiscale la définit comme étant le logement constitutif du foyer fiscal du preneur et de sa famille.
- Outre la nécessité d’être la résidence principale du locataire, il faut que le logement soit vide. La notion de logement vide ne correspond pas au local dénué de tout équipement sanitaire, de cuisine, d’équipements électriques…

Elle correspond plutôt au logement qui ne met pas à disposition du locataire les effets mobiliers nécessaires et suffisants, permettant à celui-ci de répondre aux besoins de la vie courante. Il appartient ainsi au locataire d’un logement soumis à la loi de 1989 de meubler sa résidence principale. 

Il faut savoir enfin que la loi du 6 juillet 1989 s’applique également à toutes les dépendances des résidences principales louées vides (jardins, garages, place de parking etc).