Bail de location: le cas des locations libres

Parmi les nombreux types de baux immobiliers, les locations libres sont celles qui présentent le moins de contraintes réglementaires.
Non pas qu’elles soient déréglementées ou insuffisamment réglementées, mais leur régime juridique présente une grande souplesse.
Encore faut-il déterminer précisément ce que l’on entend par « locations libres » ainsi que les logements concernés par ce type de bail de location.
Souple, le contrat de bail d’une location libre est le règne de la liberté contractuelle.

Définition des locations libres

L’expression « locations libres » qualifie un type de bail immobilier caractérisé par sa souplesse. Cette souplesse se manifeste tout d’abord au niveau de sa réglementation : celle-ci laisse une grande part à l’autonomie des volontés.
Les parties peuvent ainsi fixer librement nombre de clauses de leur contrat de bail. Cette souplesse se manifeste également sur le plan formel : les parties à un bail en location libre peuvent conclure ou non un bail écrit. En somme, la liberté contractuelle est ce qui caractérise les locations libres.

Les logements soumis aux locations libres

Si leur réglementation de fond est somme toute assez souple, les locations libres ne peuvent toutefois s’appliquer qu’à certains types de logements bien précis.

Il y a tout d’abord les locations meublées, c'est-à-dire les logements présentant des équipements mobiliers suffisants pour permettre au locataire de pouvoir y vivre au quotidien. Il y a ensuite les résidences secondaires.
Il y a également les locations saisonnières, les logements de fonction, les locations de places de stationnement (garage, parking), la location de jardins.

Mais il faut savoir que tout local qui est mis en location indépendamment d’une résidence principale sera également soumis à la réglementation des locations libres.

Enfin, la plupart des sous-locations sont soumis au régime de la location libre, notamment la sous-location de logements meublés.

La réglementation des locations libres

Les locations libres sont régies par le Code civil en ses articles 1708 et suivants. Ceux-ci constituent le droit commun du bail en ce qu’ils contiennent les dispositions légales concernant non seulement le « louage de choses » mobilières et immobilières, mais également les dispositions générales et communes aux baux des maisons.
Véritablement souple, cette réglementation permet entre autres le bail verbal ou encore la sous-location et même la cession de bail.

Les obligations du bailleur et du locataire

Dans un bail de location libre, le bailleur et le preneur n’ont que des obligations a minima, le reste étant laissé à la discrétion des parties par le biais de la liberté contractuelle. Elles peuvent ainsi déterminer librement le montant du loyer ou la charge des réparations locatives.

Globalement, le bailleur a trois obligations : délivrer le logement au preneur, assurer l’entretien du logement, et assurer la jouissance paisible du logement au bénéfice du preneur.

Quant au locataire, il est tenu de jouir du logement et de payer le loyer.