Bail de location: quels sont les différents baux de location possibles?

Le droit commun du bail est, pourrait-on dire, localisé au sein du Code civil. Pourtant, ces règles censées être générales en matière de location tendent à s’amenuiser quant à leur portée.
En effet, de nombreuses dispositions particulières disséminées dans des lois spécifiques sont venues atténuer la portée générale des dispositions du Code civil sur le contrat de bail, et notamment les dispositions de location loi du 6 juillet 1989.
Ces lois particulières sont désormais confinées à un type précis de bail.
Petit tour d’horizon des principaux types de baux de location en France...

Bail de location: les baux soumis à la loi de 1948

La loi de 1948 est l’une des plus anciennes à régir jusqu’à présent certains baux de location. Non contente d’être très ancienne, cette loi n’a plus vocation à s’appliquer très souvent du fait de son champ d’application strict.
La location loi 1948 régit en effet les logements qui présentent certaines caractéristiques, par exemple le fait d’avoir vu leur construction achevée à la date du 1er septembre 1948.

Le bail professionnel : le cas du bail commercial

Lorsqu’un immeuble (bâti ou non bâti) a vocation à servir à l’exploitation d’un fonds de commerce, il peut faire l’objet d’un bail de location professionnel ou d'un  bail commercial. Ce dernier englobe en réalité à peu près l’essentiel des formes de bail professionnel.
En effet, le bail commercial est autorisé par la loi aussi bien pour l’exercice d’une activité commerciale que pour l’exercice d’activités industrielles, artisanales voire libérales. Le bail commercial est régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce.

Les locations libres

 Lorsqu’il a lieu entre particuliers et lorsqu’il a vocation à servir pour l’usage personnel, le bail d’un immeuble bâti ou non bâti est la plupart du temps soumis au Code civil.

Les dispositions légales contenues dans ce dernier sont alors relativement souples et flexibles, comparativement aux baux spécifiques tels que le bail rural. Les locations soumises aux articles 1708 et suivants du Code civil sont ainsi qualifiées de « libres » et il existe de facto un bail de locations libres.
Les locations libres concernent notamment les résidences meublées, les locations saisonnières, les résidences secondaires, les logements de fonction.
Les garages, parkings et jardins sont également concernés lorsque ceux-ci sont loués indépendamment d’un local loué à titre principal. 

Les locations HLM

Le bail de location HLM est un bail spécifique, présentant un caractère social. HLM signifiant « Habitations à Loyers Modérés », ce type de bail d’habitation est réservé aux personnes présentant de faibles ressources.
Dans ce cadre, un contrat de bail est conclu entre la personne à faibles revenus et un organisme HLM.
Ce bail sera régi par différentes lois à la fois : la question du droit au maintien dans les lieux sera par exemple régie par la loi de 1948 tandis que la charge des réparations locatives relèvera par contre du Code civil.

Fin du bail de location: le transfert ou la résiliation

Pour mettre fin à un bail de location, il y a soit le transfert de bail de location, qui ne peut se faire que sous certaines conditions bien encadrées et à des personnes également bien définies, soit la résiliation bail de location classique, régie elle aussi par des conditions et un encadrement juridique précis , tant pour une résiliation du fait du bailleur que du fait du propriétaire.