Le bail mixte: quel est ce type de bail de location d'un local professionnel?

Le bail mixte est la formule la mieux indiquée pour le professionnel qui entend à la fois habiter et exercer son activité dans le local qu’il loue. La mixité du bail peut donc se manifester suivant deux combinaisons possibles: bail d’habitation/bail commercial ou bail d’habitation/bail professionnel.
Dans la première hypothèse, le professionnel est un commerçant ou artisan.
Tandis que dans la seconde, il s’agit d’un professionnel exerçant une profession libérale (avocat, consultant, architecte, médecin etc.). Regardons les spécificités de ce type de bail de location d'un local professionnel.

Les conditions pour bénéficier du statut du bail mixte 

Pour pouvoir bénéficier du régime du bail mixte, le locataire devra obtenir préalablement l’accord de son bailleur. A cet effet, en cas de copropriété, ce dernier devra s’assurer que l’activité envisagée ne s’oppose pas aux dispositions du règlement de copropriété. Une fois cette première condition remplie, le locataire devra par ailleurs demander une autorisation auprès de la mairie. Une telle autorisation administrative est incontournable pour les professionnels souhaitant exercer une activité en libéral dans des communes de plus de 200.000 habitants. 

Le régime juridique du bail mixte

Un bail mixte est stipulé au minimum pour 3 ou 6 ans selon que le bailleur est une personne physique ou une personne morale.
Le contrat est conclu selon les cas soit par acte sous seings privés, soit suivant acte notarié.
Le loyer est déterminé librement par les parties. Le bailleur n’a pas en principe le droit de résilier le bail avant l’expiration de sa durée minimale.
La seule exception à ce principe, c’est lorsque le locataire aura manqué à ses obligations essentielles telles le règlement périodique des loyers.
Le locataire, lui par contre, a le droit de résilier le bail à tout moment selon sa convenance. La seule condition réside dans la notification préalable du bailleur de son intention au moyen d’un préavis. Celui-ci, émis par lettre recommandée, doit être expédié au bailleur au plus tard trois mois avant la date effective du congé.
Si le bail est conduit jusqu’au terme de sa durée normale, à l’échéance, le bailleur dispose de trois alternatives:

- Soit il ne dit rien, et le bail est alors automatiquement renouvelé pour trois années supplémentaires. Dans cette première hypothèse, le loyer reste inchangé.

- Soit il manifeste sa volonté de mettre fin au contrat. Dans ce cas, il devra en notifier le locataire au moyen d’un préavis expédié au plus tard six mois avant l’échéance du terme. Le préavis devra être motivé. Seuls les motifs légaux comme la vente ou encore la reprise pour habitation sont admis.

- Soit enfin, le bailleur propose de reconduire le bail mais à la condition d’augmenter le loyer. Dans cette hypothèse, si la hausse ne dépasse pas 10% du montant des loyers jusque-là appliqué, l’augmentation sera étalée progressivement sur trois ans. Le cas échéant, c'est-à-dire si la hausse dépasse 10%, l’augmentation sera étalée sur six ans.