Location d'un local professionnel: qu'est-ce que le bail commercial?

Pour un commerçant ou un artisan qui souhaite louer un local pour y exercer son activité professionnelle, le bail commercial est le régime adéquat. Grâce à son régime très protecteur du locataire, ce type de bail de location d'un local commercial professionnel est en effet le plus sécurisant pour ces types de professions.

Les conditions pour bénéficier du statut des baux commerciaux

Pour pouvoir bénéficier du statut des baux commerciaux, le professionnel doit exercer le métier de commerçant ou d’artisan. Autrement dit, le locataire devra être inscrit au registre du commerce et des sociétés si c’est un commerçant, et au répertoire des métiers s’il s’agit d’un artisan. Le locataire peut être soit une personne physique, soit une personne morale. Ce type de bail ne peut concerner que les immeubles clos et éventuellement leurs dépendances (ex : magasins de stockage, parking de stationnement servant au déchargement des marchandises etc.). 

Le régime juridique du bail commercial 

Le bail commercial est conclu pour une durée minimale de 9 ans selon les termes de la loi. Suivant l’accord des parties, une durée supérieure à ce minimum légal peut donc être stipulée sans problème. La faculté de résiliation avant l’échéance des 9 ans est reconnue au locataire dans certaines conditions.

La première c’est que ce dernier doit attendre qu’il se soit écoulé au moins 3 ans après la conclusion du bail.

La deuxième condition consiste ensuite en la notification préalable du bailleur de cette décision de résilier le bail au moins six mois avant l’échéance des 3 ans. Cette notification du bailleur peut être effectuée au moyen d’une simple lettre recommandée avec accusé de réception ou d’un acte d’huissier.
Le cap des trois premières années passées, le locataire devra attendre la fin de la seconde période de 3 ans pour pouvoir user de nouveau de cette faculté de résiliation. Il en est de même si les six premières années ont été entamées avant que le locataire n’ait voulu résilier le contrat.
C’est en raison de ce mécanisme spécifique que le bail commercial est familièrement dénommé bail 3/6/9. Quant au bailleur, si la loi lui reconnait également la même faculté de résiliation, les conditions de son exercice sont par contre beaucoup plus compliquées.
Déjà, en principe, le bailleur ne pourra pas résilier le bail avant l’échéance de sa durée normale, c'est-à-dire 9 ans. Une fois ce terme révolu, le propriétaire a théoriquement la possibilité de mettre fin au bail. Mais en contrepartie, il devra s’acquitter au profit du locataire d’une indemnité d’éviction. Il s’agit d’une somme d’argent destinée à dédommager le locataire des préjudices qu’il subit du fait du non renouvellement du bail.

En pratique, le montant de cette indemnité peut être très important. Des exceptions sont néanmoins admises quant à ce principe d’interdiction de résilier le bail avant son échéance. Ainsi, si le bailleur veut récupérer le local afin d’y habiter en personne ou d’y loger ses ascendant ou descendants, il a le droit de mettre fin au contrat.

Autre hypothèse : s’il estime que des travaux de réfections doivent être entrepris dans le local, il a aussi le droit de résilier le bail. Mais dans ce cas, il devra octroyer également une indemnité d’éviction au locataire.