Location de logement meublé: la réglementation spécifique

La législation sur les baux immobiliers était jusqu’à récemment composée de textes relativement anciens. Les principaux textes sont notamment la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation, ainsi que ses textes modificatifs. Parmi ces derniers, on peut citer entre autres la loi n° 2006-872 dite loi « ENL », ou plus récemment la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et la loi n° 2015-990 du 6 août 2015. Ces nouveaux textes ont apporté un renouveau à la réglementation des locations de logement meublé. 

La location de logements meublés : quel type de bail ?

 Il y a peu de temps encore, les locations de logements meublés faisaient l’objet d’une réglementation distincte de celle des baux d’habitation. La location en meublé à titre de résidence principale était ainsi exclue du champ d’application de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation. Ce type de bail était alors régi principalement par le droit commun des baux, à savoir les dispositions du Code civil sur le louage de choses immobilières. 

D’un régime juridique disparate à un régime unifié

 Depuis l’avènement de la loi n° 2015-990 qui est venue modifier le texte de base, la loi n° 89-462, il est désormais admis que la location de logements meublés figure au titre des baux d’habitation. Cette évolution inattendue a été consacrée par le nouvel article 25-3 de la loi n° 89-462 modifiée. Cet article modificatif est incorporé dans un Titre Ier bis intitulé : « Des rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ». La condition essentielle fixée par ce nouveau texte est l’usage à titre de résidence principale du logement meublé. Si donc le logement meublé est utilisé à des fins de résidence secondaire, la location ne pourra bénéficier du régime établi par la loi modifiée.

Dans l’ensemble, il convient de noter que le Législateur français a voulu rendre plus cohérente la réglementation des baux immobiliers à usage d’habitation, en y incluant le régime de la location meublée. 

Les spécificités de la réglementation des baux de logements meublés

 L’unification de la location de logements meublés au sein de la grande famille des baux d’habitation n’a en rien enlevé de sa spécificité en termes de régime juridique. Avant tout, la loi modificative n° 2014-366 a apporté un article 25-4 à la loi sur les baux d’habitation. Celui-ci précise notamment ce que la loi entend par « logement meublé ». Par ailleurs, le régime de la location en meublé comprend un dépôt de garantie qui correspond à 2 mois de loyer, contrairement au logement vide pour lequel il correspond à 1 mois de loyer. D’autre part, la loi modificative n° 2015-990 étend la faculté de résiliation à tout moment du locataire, au preneur étudiant. Ainsi, désormais, même s’il s’agit d’une location étudiante de 9 mois, le locataire étudiant peut se départir du bail avant terme en respectant un préavis de 1 mois