Location d'un logement vide: quelle est la fiscalité?

Parmi les déterminants incitant un propriétaire à mettre en location tel ou tel type de logement, il y a notamment la fiscalité. Le coût fiscal lié au type de logement rend telle location plus intéressante qu’une autre pour le bailleur.
Les logements en question peuvent être soit des locaux meublés soit des locaux vides. Il en est ainsi de la location de logement vide, qui connaît un régime fiscal spécifique, distinct de celui de la location en meublé.
La fiscalité de la location vide est liée aux revenus fonciers du propriétaire bailleur.

Généralités sur la fiscalité d’une location de logement vide

Lorsqu’un bailleur met en location un logement non meublé, il doit procéder à une déclaration fiscale de ses revenus locatifs, également appelés ressources locatives. Le régime fiscal applicable à la location de logement vide impose que le propriétaire bailleur doive déclarer ses ressources locatives au titre de ses revenus fonciers. La déclaration des revenus locatifs est dans ce cas annuelle puisque les revenus fonciers sont, par définition, l’ensemble des ressources locatives brutes perçues annuellement par un propriétaire. Dans le cadre d’un bail de logement vide, ces revenus locatifs seront tantôt déclarés sous le régime micro-foncier, tantôt sous le régime réel. 

Premier cas : le régime micro-foncier

Le propriétaire bailleur devra déclarer ses revenus locatifs sous le régime dit « micro-foncier » dans un cas précis : lorsque les revenus fonciers bruts ne dépassent pas un plafond de 15 000 euros annuels. D’où le terme évocateur de « micro-foncier ».
L’administration fiscale appliquera alors un abattement forfaitaire de 30% sur vos revenus fonciers. Il vous est toutefois loisible de solliciter l’application du régime réel dans deux cas : soit lorsque vos charges locatives absorbent facilement les 30% d’abattement forfaitaire, soit encore lorsque vous envisagez de faire de grosses réparations sur le logement loué. 

Deuxième cas : le régime réel

Les ressources locatives au titre d’un logement vide sont à déclarer au régime réel lorsque le bailleur dispose d’un foyer fiscal important. C’est le cas dès lors que vos revenus locatifs gonflent votre foyer fiscal au-delà des 15 000 euros. L’intérêt du régime réel est qu’il permet au bailleur de récupérer une partie de ses dépenses d’investissement locatif. En font partie les charges foncières liées aux gros travaux (toiture, chaudière, murs…), mais également d’autres charges telles que les intérêts d’emprunts, les primes d’assurance, ou encore la taxe foncière.  

La déclaration fiscale pour la location d’un logement vide

Les revenus locatifs doivent figurer au titre des revenus fonciers. A ce titre, ils font l’objet d’une déclaration fiscale. Celle-ci est établie sur formulaire n° 2042. Il suffit de porter sur le formulaire le montant des loyers bruts perçus au cours de l’année. L’administration fiscale se chargeant de calculer elle-même l’abattement de 30% auquel vous avez droit.