Location d'un logement vide: les obligations du propriétaire

Le contrat de bail d’un logement dit « vide » connaît un régime juridique spécifique. La raison tient à ce que la location d'un logement vide entre dans le cadre plus large des baux d’habitation. Ces baux de droit commun sont ainsi étroitement encadrés du fait qu’ils représentent la majorité des contrats conclus entre bailleurs et preneurs. Dans le cadre du bail d’un logement vide, le propriétaire bailleur est tenu à certaines obligations légales. 

Focus sur les obligations du propriétaire louant un logement vide…

Les obligations du propriétaire tenant à la durée du bail

Dans le cadre d’un logement vide, le bail conclu entre le propriétaire et le locataire est fixé par la loi pour une durée de trois années. Celle-ci est renouvelable par tacite reconduction. Cela signifie qu’en l’absence de manifestation expresse de volonté, le propriétaire bailleur est présumé avoir accepté la continuation du contrat. Le propriétaire ne peut ainsi donner à bail pour une durée inférieure à 3 ans, sauf les exceptions suivantes : soit lorsqu’il fait l’objet d’une mutation professionnelle, soit lorsqu’il souhaite y installer un enfant étudiant, soit encore lorsqu’il envisage prochainement un départ à la retraite. Dans ces cas, le bail ne peut toutefois être inférieur à 1 an. 

Les obligations du bailleur liées à l’exécution du bail

Le bailleur est tenu de fournir au preneur un logement non seulement vide mais également décent. La décence du logement s’apprécie au regard de l’état des lieux, lors de l’entrée en possession par le locataire. Une fois le contrat exécuté, le bailleur doit, tout comme dans tout contrat de mise à disposition, permettre au preneur de jouir librement de la chose louée. Il ne doit ainsi pas entraver l’usage et la jouissance du bien immobilier par le locataire. Ainsi par exemple, ce dernier doit pouvoir meubler librement l’appartement ou la maison, sans que le propriétaire n’ait son mot à dire. 

Les obligations du propriétaire liées à la rupture du bail 

Le bail expire normalement à l’issue des trois années figurant au contrat. Le bailleur ne peut ainsi mettre fin avant terme au contrat de bail, sous peine de commettre une rupture abusive. Il doit ainsi attendre le délai légal et contractuel pour ne plus reconduire le bail. Pour cela, il doit donner congé au preneur, en respectant certaines formes légales et selon un délai de préavis qui dépend du motif du non renouvellement. Par exemple, lorsque le bailleur ne souhaite pas renouveler le bail parce qu’il veut vendre son logement, le préavis doit être donné 6 mois avant l’expiration du bail. 
Dans les cas où le bailleur a des raisons légitimes de ne pas accorder un bail de 3 ans, la loi établit qu’il doit a minima octroyer un bail d’une durée de 1 an.

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