Comment estimer sa maison soi-même ?

Il existe plusieurs situations dans lesquelles il s’avère essentiel de connaitre la valeur de sa maison à vendre, maison comme appartement. 

Communément, ces situations se résument à des divorces, des rachats de crédit ou à certaines démarches fiscales telles que des donations ou des successions. Il est donc important de savoir comment estimer soi-même sa maison en quelques règles. Car recourir à un professionnel pour une estimation experte n’est pas toujours possible ni souhaitée. 

Pourquoi estimer soi-même sa maison?

Il est premièrement indispensable de savoir calculer la valeur vénale d’une maison à la vente pour le service des impôts, lors du calcul de droits de donation, de succession ou encore dans les cas d’assujettissement à l’impôt sur la fortune. 

Même si ces cas de figure ne se présentent fort heureusement pas tous les jours à la plupart des propriétaires, ce sont des situations communes.

Ce montant du prix d’une maison (prix au mètre carré) sur le marché est souvent difficile à établir.  Cet exercice, lorsqu’il incombe au contribuable assujetti aux impôts, est souvent réalisé de manière peu experte et correcte puisqu’il a tendance à sous-évaluer la valeur de sa maison dans le but de payer moins d’impôts. Or, il faut savoir que l’administration fiscale peut rectifier le prix automatiquement si elle juge que l’estimation immobilière faite a été inférieure à la réelle valeur de la maison. 

Au-delà de la nécessité d’une estimation immobilière en cas de demande des impôts, il existe également une situation qui n’échappe pas à cet exercice fastidieux, qui est le divorce, rimant souvent avec partage des biens immobiliers.

Dans ce cas, chaque partie du couple devra décider des valeurs des biens immobiliers en jeu, qu’ils souhaitent les vendre ou se vendre leur part. Dès lors estimer sa maison dans ce cadre et cette période difficile requiert des connaissances et un recul nécessaire exacerbés.

Pour tous ces cas, il y a des règles à suivre pour estimer une maison. 

Les règles pour bien estimer soi-même sa maison

Estimer soi-même son bien immobilier dans le but de le vendre correctement à un acheteur est une étape délicate, un pari judicieux qu’il convient de bien réaliser. Le plus important, le « cœur nucléaire » d’une bonne estimation est le bon prix, le juste prix.

Il faut garder en tête que si le prix est mal fixé, la vente ne se fera pas. Mais comment le trouver ? Comment laisser de côté son masque de propriétaire émotionnellement attaché à sa maison pour devenir objectif et fixer un prix raisonnable ?

Ne vous focalisez pas sur le prix d'achat de la maison

La première règle à suivre est de pas se focaliser sur le prix auquel vous avez acheté votre logement. Il y a de très grandes chances, au regard des fluctuations des prix sur le marché immobilier, que le coût de l’immobilier ait changé. De plus, il est rare que l’état d’un bien immobilier soit le même à la date d’acquisition qu’à la date de revente. Il peut en effet être amélioré grâce à des travaux de rénovation ayant été entrepris ou, au contraire, être détérioré suite à d’éventuelles dégradations.

Mettez de côté l'affectif et l'émotionnel dans le calcul du prix de vente

Ensuite, il est primordial de laisser à part le côté émotionnel. Même si ça reste un bien matériel, une superposition de béton, il arrive qu’on ait un coup de cœur pour le logement dans lequel on vit. Mais lors de la vente, il faut oublier cette histoire d’amour car le futur acquéreur n’en saura rien et n’achètera pas la maison en fonction de critères subjectifs. L’acquéreur constatera seulement une offre de prix trop élevée et ne saura pas pourquoi étant donné qu’il n’aura pas ressenti le même attachement. Une surévaluation du prix en fonction de ce critère subjectif est donc à bannir. 

 Informez vous sur les  prix  du marché

La troisième règle pour éviter que l’estimation de son bien ne relève du simple pari est d’avoir une parfaite connaissance des prix immobiliers au mètre carré du marché actuel.

Une maison vendue dans l’ignorance des moyennes ou fourchettes de prix en vigueur sur le marché ne sera jamais vendue. Pour cela, débuter par regarder les annonces immobilières des professionnels en ligne ou dans les agences à proximité est un bon début. Mais attention à comparer ce qui est comparable et à rechercher depuis quand les autres biens sont en vente, leur surface, emplacement…

Identifiez toutes les caractéristiques de la maison

La quatrième règle est la modulation du prix en fonction de caractéristiques importantes. Selon que le bien est une maison en lotissement, une maison mitoyenne, une villa, une propriété, une ferme, une fermette etc... les critères d’estimation varieront. Il est important de prendre en compte les moindres détails. 

Cela part de l’environnement proche, de la surface, de l’état, du nombre de pièces jusqu’à la décoration, la présence de garages, de dépendances ou non ainsi que de nombreux autres critères parfois subjectifs tels que l’atmosphère ou le charme. 

Estimez les travaux de rénovation

L’étape suivante sera l’estimation des travaux à réaliser, s’ils s’avèrent nécessaire. En effet, le coût des éventuels travaux nécessaires sera à mentionner le cas échéant.

 Il devra donc veiller à ne pas l’inclure dans le prix de vente final. L’autre enjeu des travaux réside dans le fait qu’il est souvent préférable de les réaliser avant la mise en vente de la maison afin de donner plus de potentiel à ce dernier. 

Soyez honnêtes

Enfin, attention aux vices cachés ! Cacher au futur acheteur certains problèmes qui auraient pu influer sur le prix est prohibé. La règle à retenir est donc l’évaluation à la hausse du prix si aucune rénovation ne parait nécessaire à entreprendre et, à l’inverse, la diminution de la valeur si des travaux seront à réaliser. 

Anticipez une marge de négociation

L’avant dernière étape consiste à estimer la marge de négociation possible. Elle n’est absolument pas obligatoire mais elle est peut attirer les foules en ce qu’elle simule une baisse de prix, ce qui est toujours attractif. 

Enfin, si la vente dure de très nombreux mois, assez longtemps pour que les caractéristiques du bien évoluent de façon à influer sur le prix, il sera nécessaire de refaire régulièrement l’estimation réalisée. 

Les méthodes pour estimer soi-même sa maison ou son appartement

L’un des moyens les plus pratiques afin d’aboutir à une estimation juste est la simulation sur internet. De nombreux sites sont mis à disposition des internautes et permettent d’obtenir une évaluation rapide du prix de votre maison à estimer. En règle générale, il est très aisé d’obtenir une estimation approximative en ligne grâce à un formulaire à remplir avec des informations telles que la surface, l’adresse ou l’année de construction du bien.

Le fichier Perval et la base de données BIEN

Pas d’inquiétude, les notaires entretiennent depuis des années des bases de données renseignées qu’ils utilisent pour évaluer une propriété à sa juste valeur. La base BIEN et la base PERVAL sont donc des sources d’informations utiles pour les propriétaires. Les deux bases sont accessibles sur internet.

Concernant ce baromètre, il donne accès immédiatement à des indicateurs immobiliers sur la commune dans laquelle se trouve le bien immobilier en question ainsi que sur le type de bien dont il s’agit. Ces datas actualisées peuvent également être d’une grande aide en ce qu’elles fournissent les prix moyens ou maximums au m² en fonction du type de villa ou propriété similaire au votre.

Cela permet également d’acquérir une vision d’ensemble des disparités de prix au m² pour les zones géographiques voisines. Enfin, son précieux avantage le plus apprécié par les propriétaires livrés à eux-mêmes pour l’estimation de leur maison reste sa liste des derniers maisons vendues aux alentours et qui auraient plus ou moins les mêmes caractéristiques. 

PATRIM

Ne soyez pas surpris, il existe encore un outil d’estimation de la valeur d’un bien immobilier très pratique et fiable. En effet, PATRIM fut premièrement l’outil de prédilection des contrôleurs de la Direction générale des finances publiques pour devenir en 2017 un outil au service de tous les contribuables français ayant besoin d’estimer la valeur vénale de leur bien. 

Il donne de nombreuses indications sur les biens qu’il a en stock, tout comme les premiers sites cités, mais de manière très précise. Cette précision passe du numéro de l’étage à la surface utile en passant par la date de construction du logement, sa référence cadastrale ou encore son prix au m² évidemment.

Ce site nouveau recense les transactions immobilières effectuées sur les trois dernières années et sur une zone environnante à celle que vous recherchez. Sauf pour les habitants de Mayotte et de l’Alsace-Moselle ne pouvant bénéficier de cet outil, les français pourront en tirer avantage. 

Afin de respecter la règle n°3 énoncée précédemment, il est très utile de se rendre sur ce site afin d’être apte à comparer minutieusement les prix du marché.

Au-delà de l’aide notoire que procurent ces sites internet, il y a des techniques à connaitre afin de ne pas se laisser submerger par les difficultés parfois rencontrées lors de cet exercice d’estimation. En effet, bien qu’il faille écarter toute subjectivité lors d’une estimation immobilière tout en y intégrant objectivement plusieurs facteurs tels que l’usure ou la dégradation, il faut surtout se renseigner sur les prix en vigueur dans son voisinage. « Comparer les prix sur le marché immobilier » est une expression à prendre avec des pincettes puisque cela sera utile seulement si vous vous référez au marché proche, de référence. Il est important de se rapporter au même type de maison et à la même surface à quelques m² près. La dernière technique vraiment bénéfique reste la pratique du prix souvent nommé « prix psychologique ».

 Il s’agit d’une technique influant sur la psychologie de l’acquéreur qui aura l’impression que le prix est plus faible qu’il l’est vraiment et sera donc plus incité à acheter. Par exemple, il est ingénieux de notifier un prix de 199 000 euros plutôt que 200 000 euros. L’écart est si minime que cela ne changera rien sur votre bénéfice mais procurera un effet incitatif sur le mental du potentiel acquéreur.