Estimation Loyer : Comment faire estimer le loyer d'un appartement en location ?

Etape intervenant souvent après la réalisation de l’estimation d’un bien immobilier, l’estimation du loyer n’est pas à négliger afin d’éviter le risque de décourager les potentiels locataires face à un loyer inadapté aux qualités intrinsèques du logement. 

En effet, il est indispensable d’estimer de façon pertinente un loyer au regard des prix du marché pour ne pas engendrer postérieurement des périodes vacantes devenant trop couteuses ou au contraire des difficultés d’ajustement d’un loyer trop bas.
Enfin, l'estimation est incontournable afin de récolter au mieux les fruits d’un investissement immobilier. 

Faire estimer le loyer d’un logement à louer : pourquoi est-ce indispensable ?

Faire estimer le loyer d’un logement à louer est important pour plusieurs raisons. Il faut savoir qu’un loyer est estimé en fonction des très nombreux critères, listés plus-bas, qui ont un impact considérable sur le montant de ce-même loyer.
Afin d’être au mieux renseigné sur le logement, de connaitre ses plus profondes caractéristiques et surtout afin de pouvoir le comparer et donc être capable d’investir au mieux son argent, il est essentiel de faire estimer le loyer d’un bien immobilier. Comme vous l’aurez compris, faire estimer son loyer c’est pouvoir le comparer aux prix du marché pratiqués sur un bien similaire à celui vous intéressant. Cela permet également de réviser un loyer en toute connaissance du marché.

Etant donné que le montant du loyer est établi à partir d’une analyse précise du bien, cela permet de se demander en quoi le bien immobilier se démarque positivement des autres, et in fine de pouvoir choisir en tout lucidité celui vous correspondant le mieux. 

Quand on met un bien en location, le but est de le rendre rentable et le loyer est pratiquement exclusivement garant de cet aboutissement. C’est donc pour cela qu’il est important de faire estimer justement un loyer pour ne pas faire fuir les futurs locataires par des prix trop élevés.
Attention, il n’est pas non plus conseillé de fixer des montants trop bas au regard de ce qui est appelé la rentabilité locative. En effet, il existe un indice de référence des loyers qui prend part dans la réévaluation annuelle du loyer et à cause de qui il est très difficile de réajuster un loyer trop bas à la hausse.

En conclusion, faire estimer un loyer n’est pas négligeable mais il est d’autant plus important de le faire correctement. Pour cela, voici quelques paramètres et conseils à prendre en compte. 

Comment estimer le juste loyer d’un bien en location ?

 Pour estimer la valeur locative d’un bien immobilier, il faut passer au peigne fin des éléments de l’appartement ou de la maison qui auront une importance plus ou moins forte sur le montant final. Les éléments à prendre en considération sont les suivants.

L’environnement est bien connu dans le monde immobilier pour être le premier paramètre à prendre en compte lors d’une estimation immobilière. Cet environnement immobilier comprend à la fois l’attrait de la commune, les infrastructures et les services disponibles à proximité ou même encore les espaces verts ou parcs d’activités. 

En second lieu viennent les caractéristiques techniques du logement à louer telles que la qualité de l’isolation, la présence de doubles vitrage, l’orientation du bien, les prestations de qualité et, même si cela est plus subjectif et moins déterminant, la décoration entre en jeu. 

Evidemment, la superficie du bien détermine le prix du loyer, notamment dans les grandes villes comme Paris où l’espace devient un produit de luxe. Par exemple, il est important de savoir que selon les dispositions de la loi Pinel, le prix moyen du mètre carré à Paris oscille entre 14 et 16,72€ à Paris mais ne dépasse 10,00€ dans les agglomérations de plus de 250.000 habitants.
L’encadrement des loyers a un peu bouleversé certaines règles de fixation de loyer et de révision. Mais ce système d’encadrement a été révisé et revu selon les cas et zones. 

Enfin, dans certaines copropriétés, les dispositifs de sécurité ainsi que la présence de gardiens fait augmenter la valeur locative d’un bien immobilier. 

Bien qu’il soit essentiel d’avoir connaissance de ces paramètres afin de pouvoir fixer le loyer d’une maison ou d’un appartement, il faut appréhender ces derniers avec méthode.

Quelle est la méthode d’estimation du loyer d'un bien immobilier ? 

Les conseils à suivre commencent par la vérification du marché immobilier local et le respect des seuils d’encadrement fixés par la loi en passant par l’analyse objective de toutes les variables précédemment citées. 

Une fois les différents composants du bien scrupuleusement analysés, un affinement du futur loyer peut être réalisé par la consultation du marché, opération passant par des demandes de renseignement auprès d’agences immobilières ou de structures d’informations sur le logement ou encore auprès observatoire des loyers de l’agglomération en question. 

Sinon, il est efficace et souvent plus simple (mais moins précis) de seulement se référer aux annonces immobilières publiées sur internet ou par les agences immobilières.  

Fixer ou faire estimer un loyer peut paraitre être une opération très aléatoire, c’est pourquoi, souvent, les particuliers se demandent quoi prendre comme norme de référence, sur quoi se baser. 

La loi sur l'encadrement des loyers

Pour éviter donc tout dérapage, la loi encadre une telle pratique et notamment les loyers des logements mis sur le marché dans 38 agglomérations recueillant une forte demande. Quand un propriétaire loue pour la première fois son logement il possède une large marche de manœuvre pour fixer le montant du loyer, mais cela est différent lorsqu’il y a changement de locataire.

Lorsque le logement est donc remis sur le marché le propriétaire a le devoir d’appliquer au nouveau locataire le même loyer augmenté en fonction de l’évolution de l’indice de référence des loyers publié par l’INSEE entre autres (cas de l’encadrement des loyers). Jouer son rôle de citoyen d’un Etat de droit et avoir connaissance des lois en vigueur est donc nécessaire afin d’estimer au mieux son loyer. 

Puisqu’il est fortement conseillé de se référer aux prix sur le marché, il faut avoir connaissance des bases de données immobilières qui sont des indicateurs des tendances de ce même marché. Elles traduisent la fluctuation des prix au m². 

Enfin, l’analyse objective des paramètres se veut être le principe de la loi et de la demande permettant pour tout bailleur d’estimer le loyer du bien lui appartenant. Mais c’est également la prise en considération des critères précédemment cités tels que sa performance énergétique, son niveau de confort, son exposition etc…

En conclusion, prendre en compte la situation du bien immobilier, la qualité du logement, faire l’inventaire de la maison ou de l’appartement concerné et bien l’identifier restent des étapes nécessaires. Sans oublier les diagnostics énergétiques dont le résultat est déterminant pour fixer le montant de loyers qui varieront fortement entre un logement classé en catégorie A ou en catégorie F par exemple. 

Il n’y a qu’en respectant ces conseils et en optant pour les stratégies indiquées que vous pourrez rapidement trouver un locataire et faire fructifier un investissement locatif.

Qui contacter pour l’estimation de la valeur locative de son logement ?

 Avec internet, il est aujourd’hui facile d’être guidé lors d’une estimation immobilière. De nombreux sites internet fiables sont à disposition de tout particulier et, dans certaines villes, des observatoires existent pour toute personne voulant se renseigner sur les loyers moyens. 

Il exsite des sites reconnus proposant des estimations gratuites en ligne, facile d’accès et fiable ainsi que d’autres prestataires de services comme l’agence nationale pour l’information sur le logement est également de renommée nationale.

 Même si avoir recours à un expert immobilier (agence immobilière ou notaire) reste la meilleure option, la consultation de ces sites permettant néanmoins de se faire une première idée sur les pratiques en vigueur autour du bien immobilier ainsi qu’une idée de l’estimation la plus juste. 

Cependant, si estimer soi-même son loyer s’avère être trop compliqué, l’expertise par un professionnel est le recours idéal. 

L’expert, mandaté par le propriétaire réalise son expertise valable 6 mois. L’expert devra examiner tous les éléments influant sur la valeur locative du bien immobilier, ce qui peut être une opération délicate à faire par soi-même, et il pourra vous aider également sur des missions plus techniques telles que la vérification des plans cadastraux, du permis de construire et même des diagnostics immobiliers.

La loi Pinel et les plafonds de loyer selon les zones

Comme vu juste avant , il n’est pas possible d’estimer correctement un loyer dans l’ignorance de la fameuse loi Pinel en vigueur et ayant fixé des plafonds de loyer en fonction du marché de l’immobilier et de zones géographiques précises. Connaitre ces plafonds est primordial. Ces derniers sont fixés en euros par m² et hors taxes. Il existe quatre zones pour lesquelles les plafonds ont été fixés. 

Pour la Zone A bis correspondant à Paris et aux communes  alentours, le plafond est de 16,72€. Pour les villes de Zone A tel que le reste de l’Ile de France, la Cote d’Azur et le Genevois français, zones particulièrement chères, le plafond fut fixé à 12,42€. 

Le plafond est de 10,00€ pour la zone B1 comprenant la Corse, les îles françaises ainsi que les agglomérations de plus de 250 000 habitants. 

Enfin, le plafond le moins élevé est celui fixé pour les villes de zone B2 restant les agglomérations de plus de 50 000 habitants et oscille entre 8 et 9€.

Faire estimer le loyer d’une maison, quelle différence ?

Les prix moyens au m² pour une maison et un appartement varient évidemment. 90% des maisons voient le montant de leur loyer osciller entre 28 et 32 euros/m² tandis que ce sera maximum 28 euros/m² pour un appartement.

Comme pour un appartement, de nombreux critères d’évaluation se rapportant pour la plupart à son environnement ou à sa nature permettront d’avoir une estimation la plus juste possible. Néanmoins, les aspects à prendre en compte seront légèrement différents.

Pour une maison, il est important de prendre en compte la surface du terrain, les éventuelles clôtures, portails, arbres, les surfaces annexes tel que le garage ou les dépendances directes.
De plus, le coût des charges de chauffage ou de climatisation seront souvent plus élevées que celles relatives aux appartements.
Les autres éléments restant la surface habitable, le nombre de pièces ou d’aménagements sont les mêmes que ceux à prendre en compte pour l‘estimation d’un appartement.