L'estimation immobilière de sa maison par un notaire

Bien souvent, il est fort utile de faire « expertiser » son bien immobilier, pour des raisons multiples telles qu'une mise en vente, une succession, un document à fournir à la banque pour obtenir un prêt ou dans le cadre d'un divorce notamment.
Dès lors, l'estimation en question sera, dans bien des cas, délivrée par un professionnel de l'immobilier : le notaire. En quoi consistera dès lors cette expertise notariale ? Comment sera-t-elle menée ? Et quels avantages peut-elle présenter ? Tour d'horizon de ces questions !

Estimation immobilière par un notaire: qu'est-ce que c'est?

 L'estimation d'une maison par un notaire : : c'est quoi ? Lorsque l'on parle d'estimation immobilière, on pense logiquement à deux professionnels du secteur : le notaire et l'agent immobilier. Mais le premier est d'autant plus légitime à effectuer cette expertise qu'il est le professionnel libéral en charge d'authentifier les transactions sur les ventes de maisons. 

L'estimation faite par notaire est une évaluation chiffrée, qui va faire ressortir un prix estimatif, se voulant au plus près du juste prix ou valeur réelle de la maison au jour de l'estimation. Cette évaluation du prix de la maison ou de l’appartement a donc bien souvent trait à un projet de vente, mais pas nécessairement. Il existe en effet d'autres cas de figure pour lesquels une évaluation de la valeur du bien est requise : succession, divorce, requête de la banque du propriétaire…

Estimation immobilière pour une succession : l’estimation d'une maison ou d’un appartement par un notaire 

 Dans la plupart des cas, le propriétaire-vendeur demande au notaire un prix précis de la valeur de son appartement ou maison, lorsqu'il projette de la mettre en vente. L'objectif est alors pour le vendeur d'obtenir le prix qui se rapproche le plus possible du prix du marché et de la valeur vénale « réelle » du bien immobilier.

Mais parfois, l'expertise notariale peut être sollicitée pour d'autres motifs : il peut s'agir par exemple de la nécessité de faire estimer sa maison par un notaire pour une succession. Dans ce cas de figure, le notaire évaluera les logements figurant dans le patrimoine du défunt, soit en vue d'établir la déclaration de succession, soit en vue du partage entre les héritiers. 

Comment le notaire estime-t-il l’appartement ou la maison en succession?

Le notaire dispose de deux méthodes pour évaluer votre maison, lorsque vous faites appel à ses services : la première méthode (la plus simple) consiste pour ce professionnel, à expertiser de manière simplifiée la valeur de la maison. Dans ce cas de figure, le notaire ne procède pas à l'audit technique de la maison, mais l'évalue en se basant notamment sur le fichier en ligne BIEN (Île-de-France) et sur la base du fichier Perval.
Ces outils permettent au notaire de délivrer à cet effet au propriétaire, un « avis de valeur » ou « certificat d'expertise ». La seconde méthode d'estimation consiste à auditer la maison, avec une évaluation sur terrain et de manière détaillée. Cette deuxième méthode est dès lors plus fiable que la première.

Les avantages de l'estimation de maison par devant notaire

 Parmi les diverses méthodes d'évaluation immobilière qui existent, l'estimation par notaire est souvent la plus fiable. La raison en est que ce professionnel de la vente immobilière dispose des outils et données techniques les plus fournies sur l'ensemble des ventes de maisons et appartements dans toute la France. L'expertise notariale est ainsi à privilégier pour obtenir un juste prix de vente, eu égard au marché immobilier du secteur. Il analyse, tout comme l’agent immobilier, la valeur en fonction de l’adresse bien sûr mais aussi de toutes les caractéristiques propres au bien.

Une évaluation notariale peut également être sollicitée lorsqu'un couple divorce et qu'il faut préalablement à la liquidation matrimoniale, faire l'état chiffré des biens immobiliers en jeu.

L'estimation d'un logement par un notaire dans le cadre d'un divorce

Les cas où il faut faire procéder à l'évaluation de sa maison ne se cantonnent en effet pas à la vente immobilière ni à la liquidation successorale. On peut en effet faire estimer sa maison par un notaire lors d'un divorce.
C'est l'hypothèse de la liquidation dite « matrimoniale ». Mais pourquoi recourir à un notaire ? Et comment cette opération d'estimation se déroule-t-elle ? Tour d'horizon de ce qu'il faut savoir à ce sujet !

Faire estimer sa maison par notaire en cas de divorce : pourquoi ?

En cas de divorce, faire estimer la valeur des maisons tombant dans le lot commun (biens communs) est un impératif incontournable. Dans la pratique, cette évaluation des biens immobiliers acquis en commun (les acquêts) se fait nécessairement par voie notariale.
Le notaire est en effet un professionnel des transactions immobilières et un juriste hautement qualifié. Grâce à ces qualités, il est en mesure d'apprécier ultérieurement à l'évaluation, la manière idoine dont il faudra procéder pour le partage à intervenir sur les biens immobiliers.
Mais encore et surtout, le notaire dispose de compétences spécifiques pour estimer les maisons au plus près de leur juste prix et de leur valeur vénale actuelle ; il utilise à cet effet des outils tels que le recours à la base de données notariale BIEN (Île-de-France) ou PERVAL (provinces) qui regroupe les prix des biens vendus en fonction des adresses notamment, et l'audit sur place.
Enfin, si généralement c'est le notaire qui est sollicité pour évaluer la ou les maisons d'un couple en divorce, c'est parce que le partage qui interviendra devra de toute façon être effectué par acte authentique notarié.

Comment faire estimer sa maison par notaire en cas de divorce ?

Avant toute opération d'estimation immobilière proprement dite, le notaire va préalablement vérifier le statut du logement en cause. Ainsi, la précaution prise par ce professionnel consiste à s'assurer que le bien, objet de la liquidation matrimoniale, relève effectivement des biens communs ou acquêts. Car si tel n'est pas le cas, cela signifie que la maison ou l’appartement n'aura pas à être « liquidé » car il (ou elle) fait partie des biens propres d'un des deux époux.

Une fois cette vérification préalable effectuée, le notaire va auditer le bien immobilier pour en définir la valeur vénale au jour de l'estimation. Première phase, le notaire va utiliser les fichiers en ligne BIEN (Île-de-France) ou PERVAL (provinces) pour faire une comparaison de prix entre la maison à auditer et les maisons de même type, à la même adresse, et ayant les mêmes caractéristiques. Seconde phase de l'expertise, le notaire peut s'il l'estime utile, aller auditer sur terrain pour voir la situation de la maison au regard de son environnement proche : à cet effet, il étudiera la présence ou l'absence de commerces de proximité, de transports publics, d'écoles etc.

Les coûts de l'estimation de votre maison par notaire en cas de divorce

Si faire estimer sa maison par un notaire en cas de divorce n'est évidemment pas gratuit, le coût de cette opération est relativement juste dans la mesure où les émoluments du notaire sont dans ce cas précis, proportionnels et en termes de pourcentage du prix de vente. Ainsi, pour une maison valant plus de 60 000 euros (ce qui est généralement le cas), le pourcentage de perception est de 1,03125 %.

L'estimation de maison pour la banque

Estimation immobilière et concours bancaire peuvent parfois être reliés : c'est l'hypothèse du prêt hypothécaire. Concrètement, vous disposez d'une maison et vous souhaitez souscrire un prêt bancaire d'un certain montant. Solution possible : vous hypothéquez votre maison à titre de garantie du prêt sollicité. C'est dans ce cadre qu'intervient l'estimation de la maison, destinée à la banque prêteuse. Décryptage !

L'estimation d'une maison à destination des banques : c'est quoi ?

Au moment de souscrire un prêt hypothécaire, c'est-à-dire un crédit octroyé sur la base d'une garantie immobilière, l'emprunteur (propriétaire) doit fournir à la banque un document essentiel : l'estimation de la valeur de la maison mise en garantie. Ce procédé du prêt hypothécaire permet à la banque de sécuriser son prêt et d'avoir une garantie dite « réelle » (portant sur des biens). L'intérêt de l'évaluation de la maison consiste dans le fait que le montant du prêt à consentir par le banquier sera fonction, en partie, de la valeur estimative de la maison hypothéquée. Ainsi, plus la valeur de la maison est estimée à la hausse, et plus élevé sera le montant du prêt possiblement consenti par le banquier. La raison en est que ce dernier aura dès lors une surface de couverture financière large, dans le cas où l'emprunteur (propriétaire) est défaillant et ne peut honorer sa dette de paiement.

Comment faire estimer sa maison dans le cadre d'un prêt hypothécaire ?

Lorsque le banquier conditionne l'examen de votre demande de prêt hypothécaire à la fourniture d'une estimation immobilière en bonne et due forme, la meilleure solution est de se tourner vers un professionnel de l'immobilier. Vous aurez principalement le choix entre recourir à un agent immobilier, ou faire appel à un notaire. L'avantage de passer par une agence immobilière pour faire son estimation est que cela est souvent gratuite. D'autant plus que l'estimation fournie par ce professionnel est pleinement reconnue et experte, aussi bien devant une juridiction que face au banquier. 

Ce dernier ne pourra donc prétexter une invalidité de l'expertise ainsi fournie. Autre solution, le notaire : ce professionnel des transactions immobilières est également pleinement habilité à vous fournir une estimation de votre maison. Son document d'expertise qui s'appelle une « attestation de valeur » fera pareillement foi, aussi bien devant les juridictions que devant le banquier. Et contrairement aux idées reçues, l'estimation dressée par notaire ne vous reviendra pas plus cher qu'une estimation faite par le banquier lui-même. D'ailleurs, parmi tous les professionnels des transactions immobilières, le notaire est sans doute celui qui est le plus à même de fournir une évaluation de votre maison qui soit au plus près du juste prix.

Ce qu'il faut éviter en matière d'estimation de maison pour une banque

En matière de prêt hypothécaire, les banques ont souvent intérêt à vouloir faire évaluer elles-mêmes votre maison. La raison en est qu'elles vont avoir tendance à sous-évaluer la valeur de celle-ci, afin de réduire le montant du prêt à accorder. Pour ce faire, les banques font appel à un expert en évaluation immobilière.

Il est donc préférable de faire procéder soi-même à l'évaluation de sa maison, non seulement afin de ne pas voir le montant de son prêt minoré mais également, pour éviter de payer le coût de cette expertise diligentée par le banquier, qui peut être rédhibitoire sur le coût total du crédit.

Questions fréquentes avant de faire estimer sa maison par un notaire