Gérer les loyers de son bien immobilier en défiscalisation- L'IRL

La plupart des dispositifs de défiscalisation immobilière exigent une mise en location du bien immobilier acquis.
L’investisseur perçoit alors un double avantage : la perception de loyers ainsi que le bénéfice d’une réduction d’impôts sur revenus. Dans certains mécanismes de défiscalisation tels que la loi Pinel, les loyers sont plafonnés à hauteur d’un certain montant. Mais dans d’autres dispositifs de défiscalisation, les loyers sont libres, sous réserve du respect de l’IRL.

La gestion des loyers dans le cadre de la défiscalisation

Pour des dispositifs de défiscalisation immobilière s’adressant aux locataires à revenus intermédiaires, il existe un plafond de ressources financières ainsi qu’un plafond de loyers à respecter par le propriétaire bailleur. C’est le cas du dispositif Pinel.

Mais lorsque la défiscalisation ne s’accompagne pas d’un plafond de loyers, la fixation de ceux-ci est librement consentie entre le bailleur et le preneur. Dans ce cas, il est loisible à l’investisseur d’augmenter les loyers en fonction des objectifs de rentabilité escomptés en revenus fonciers et de la conjoncture socio-économique.

La révision des loyers, qu’elle soit plafonnée ou non, doit répondre à l’exigence légale de se référer à l’IRL. Cette mesure vise à instaurer un équilibre contractuel entre le bailleur et le locataire.
Ainsi, les loyers ne sont pas arbitrairement fixés par le propriétaire. Sur ce point, le Législateur français n’a pas entendu faire d’exception en matière de défiscalisation.
La preuve en est que l’investisseur doit obligatoirement se référer à l’indice IRL dans la fixation de ses loyers, qu’il y ait ou non un plafond dans le dispositif de défiscalisation concerné.

L’IRL - Indice de Référence des Loyers

L’IRL est l’Indice de Référence des Loyers. Il s’agit d’un référentiel de base en matière de révision des loyers, notamment en matière de baux d’habitation. Les baux commerciaux faisant l’objet d’une réglementation spécifique en ce qui concerne la révision des loyers.
L’indice de référence des loyers est un indicateur publié trimestriellement par l’Insee. Il y a ainsi 4 valeurs d’IRL publiées annuellement. L’IRL a été mis en place en 2006. Il a ensuite connu quelques modifications, dont celle de 2008.
Il est indexé sur la courbe des prix à la consommation. Son calcul par l’Insee se base sur la valeur moyenne annuelle des prix à la consommation. La valeur de référence de l’IRL est 100. On suppose que cette valeur 100 a débuté au quatrième trimestre 1998. Chaque année, l’indice IRL augmente. Ce seuil d’augmentation constituera alors le plafond maximal de la révision à la hausse des loyers durant une période donnée.

Le calcul des loyers

Pour calculer la révision des loyers, il y a lieu de raisonner en termes de périodes (généralement une année). Pour savoir quelle pourra être l’augmentation maximale des loyers, il faut prendre en compte le montant des loyers en cours et multiplier celui-ci par l’IRL du trimestre en cours au moment de la révision.
Le résultat obtenu doit être divisé par l’IRL du même trimestre de l’année précédant la révision des loyers. On obtient alors le montant maximal de révision de loyers possible pour la période concernée.