Quelle est l'imposition sur les revenus locatifs ?

Dans le cadre de la gestion de son investissement foncier se pose bien évidemment la question des impôts fonciers en corrélation. En fonction du type de location (vide ou meublée) mise en place,  vous serez soumis à un régime fiscal différent. En effet, dans le cas d’une location vide le régime fiscal ne présentera pas les même caractéristiques. 

Les impôts fonciers en cas de la location vide.

Il y a deux sortes de régimes applicables aux locations de logements vides. Vos revenus déclarés comme des revenus fonciers le sont soit sous un régime réel ou un régime microfoncier. Le choix n’est pas libre mais imposé selon que vos revenus dépassent 15 000 euros annuels ou non.  Pour des revenus annuels de moins de 15 000 euros, le régime microfoncier s’impose alors. 

Le régime du microfoncier

Avant d’être soumis à ce régime fiscal,  il est indispensable d’effectuer une déclaration de revenus appelées déclaration 2042. Cependant, représentant le premier avantage du régime microfoncier, il n’est pas obligatoire de remplir une déclaration de revenus fonciers (déclaration 2044).  

De plus, être sous un régime microfoncier vous fait bénéficier d’un autre avantage qui est l’économie de 30% sur votre imposition. Cette économie, permettant de n’être imposé que sur 70% des revenus fonciers bruts, se présente sous la forme d’’une déduction forfaitaire incarnant les charges perçues par tout propriétaire.

Néanmoins pour les revenus annuels supérieurs à 15 000 euros, le régime microfoncier laisse place au régime réel. 

Le régime réel

Le régime réel est bien connu pour son avantage considérable permettant de pouvoir déduire des revenus fonciers la somme des frais et charges accumulées sur une année entière. 

Dans le cas d’un déficit foncier, c’est-à-dire lorsque les charges sont plus importantes que les revenus, il est possible de le réduire par le biais du régime réel mais seulement jusqu’à un maximum de 10 700 euros par an.

Si un revenu total annuel n’est pas suffisant afin de compenser le déficit foncier, c’est un déficit global qui sera créé sur les revenus globaux des 5 années qui suivront. Cet avantage de déduction des charges et frais sur des revenus fonciers est toutefois permis sous conditions. 

Le logement concerné doit être à louer sans interruption jusqu’à la fin de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier sur les revenus. Si cette règle venait à ne pas être respectée, le fisc a le droit de demander impérativement un remboursement d’une somme équivalente à la déduction initiale. 

Il est important de savoir que le déficit ne peut provenir des frais liés aux emprunts, appelées intérêts d’emprunts. Ils sont en effet exclus de toute imputation sur le revenu global, contrairement au revenu foncier. 

Les impôts fonciers dans le cas d'une location meublée

Contrairement à la location de logement vide où les revenus sont considérés comme des revenus fonciers, pour toute location meublée les revenus des locataires sont semblables aux bénéfices industriels et commerciaux. Les loyers perçus pris en compte dans le revenu global imposable, sont donc imposés tels des bénéfices industriels et commerciaux. 

Comme la location vide, le montant des revenus annuels détermine la forme d’imposition à laquelle chaque locataire sera soumis. 

Le régime microfoncier

En général intéressant pour les petits investisseurs, le régime microfoncier s’applique, comme à la location vide, aux locations meublées pour tout bailleur gagnant moins de 15 000 euros de revenus fonciers par an. 

Seulement après la report sur la déclaration de revenus du propriétaire du montant du revenu gagné, l’abattement forfaitaire de 30% est toujours appliqué. Il permet toujours de n’être imposé que sur 70% du revenu foncier brut.

Le régime réel simplifié

Si les charges d’un locataire dépassent 71% de ses recettes et donc l’abattement forfaitaire appliqué, il lui est possible sous ce régime de déduire toutes ses charges en créant un déficit foncier.