Impôts investissement locatif: le régime micro foncier et le régime réel

Lorsque l'on gére son investissement foncier , il faut déterminer parmi les différents régimes fiscaux d’imposition lequel adopter.
Les régimes microfonciers et réels présentent des différences les distinguant mais également des points communs. Qu’ils interviennent dans une situation de location vide ou de location meublée comme c’est le cas pour chacun d’eux, les deux régimes de fiscalité immobilière ont des critères bien particuliers. 

Le régime fiscal pour la location vide d'un bien immobilier

Dans ce cas-là, les revenus de toute personne peuvent se trouver aussi bien soumis à un régime fiscal microfoncier que réel. 

Le régime microfoncier

Ce régime est celui qui s’appliquera automatiquement lorsque le revenu foncier annuel sera inférieur à 15000 euros. Avant d’en bénéficier il faudra établir au préalable une déclaration (nommée 2042) indiquant le montant brut des revenus fonciers perçus. 

Ensuite, ce régime est avantageux en le fait qu’il permet de faire bénéficier à toute personne y étant soumis d’un abattement forfaitaire de 30%. L’imposition ne porterait donc que sur 70% des revenus. 

Cette réduction est applicable aux revenus bruts qui peuvent comprendre les loyers, les indemnités d’assurance ou quelque fois les loyers impayés ; les charges étant totalement exclues.

Ce régime avantageux pour les locataires ne peut s’appliquer aux propriétaires ou à la société civile immobilière propriétaire à partir du moment où ils perçoivent des loyers provenant de monuments historiques, de logements localisés en zone franche…

Le régime réel

Contrairement aux conditions d’application du régime fiscal microfoncier, le régime réel s’applique de plein droit pour toute personne ayant un revenu locatif dépassant 15 000 euros par an. 

Ce régime est donc plus intéressant dans les situations où des travaux entrent en jeu. Par exemple, lors de rénovations, d’emprunts pour des travaux conséquents…

Au niveau de la procédure, comme c’est le cas pour le régime microfoncier, il est essentiel que préalablement une déclaration de revenus soit effectuée. Cependant, en plus de la déclaration 2042, il faudra remplir la déclaration 2044 également.

Pour calculer le revenu net foncier il faut déduire les charges et frais du revenu brut. Ensuite, si une situation de bénéfice est visible, c’est donc le montant de ce revenu net qui sera imposé. Au contraire, si c’est une situation de déficit foncier qui est dégagée, il pourra être déductible sur le revenu global. 

Ce revenu brut comprend donc les loyers encaissés, les charges concernant les travaux de remise en état du logement ou d’entretien, d’assurance, de diagnostics et encore nombreux frais. 

Le régime d'imposition fiscale pour une location immobilière meublée

Dans ce cas, ce sont pratiquement les même régimes qui s’appliquent mais sous différents conditions. 

Le régime micro foncier ou micro-BIC

Ce régime s’applique, à la différence de celui applicable pour une location vide, à toute recette annuelle inférieur à 32 600 euros. Imputable seulement après une déclaration 2042 préalablement établie, ce régime permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50%, sans charge déduite.

Constituant l’originalité de ce régime, les meublés de tourisme, les chambres d’hôtes et gîtes ruraux peuvent se voir décerner de meilleures conditions comme un plafond des recettes fixé à 81 500 euros par an et un abattement forfaitaire de 71%. 

Le régime bénéfice réel

Le régime micro-BIC est appliqué dans le cas d’une demande volontaire. Le régime réel, lui, s’applique à toute recette annuelle supérieur à 32 600 euros. 

Cependant, pour que l’option de choisir volontairement un régime micro-BIC soit acceptée, il faut préalablement le signifier aux services des impôts avant le 1er février de l’année où l’on souhaite en profiter.

L’option choisie est obligatoire pendant 2 ans et reconduite ensuite 2 ans tacitement. 

Régime micro foncier ou régime réel ?

En somme, les régimes réels sont à privilégier pour les bailleurs qui ont des charges déductibles supérieurs à 30% du montant brut des loyers.

Au contraire, le régime fiscal microfoncier est intéressant pour les petits investisseurs supportant de faibles charges.