Gérer son patrimoine foncier: comment optimiser sa défiscalisation?

La détention d’un patrimoine immobilier implique une gestion efficace de manière à ce que l’investissement immobilier soit globalement rentable. L’État a de longue date contribué à cet objectif en adoptant les nombreuses lois de defiscalisation immobilière. Mais il encaisse également les impots fonciers.
Mais la gestion d'un investissement immobilier incombe surtout à l’investisseur qui doit assumer une gestion rentable et fructueuse de ses actifs immobiliers, tout comme savoir quels sont ses revenus locatifs à déclarer et comment peut-il bénéficier d'une déduction impôts
Cela passe par deux procédés de base : la gestion des revenus locatifs ainsi que la rentabilisation du déficit foncier. Il convient également de savor de quel régime fiscal on dépend selon le type d'investissement immobilier locatif et selon le typ de location (vide ou meublée), à savoir le régime micro foncier ou le  régime réel.

La gestion des revenus locatifs

L’investisseur et propriétaire d’un ou de plusieurs biens immobiliers mis en location doit impérativement respecter certaines règles afin de faire fructifier son investissement locatif sans pour autant enfreindre la loi.

Il faut savoir que la fixation des loyers est libre.
Elle est déterminée par le bailleur en début de contrat et fait l’objet de l’acceptation écrite du locataire. Après un certain temps, le propriétaire bailleur peut souhaiter réajuster les loyers à la hausse du fait par exemple de la conjoncture économique ou sociale. Il est alors dans son bon droit puisque l’investissement locatif doit être rentable pour l’investisseur. Seulement, il ne peut réviser unilatéralement et arbitrairement le montant des loyers.

Tout d’abord, la révision des loyers se fait au plus tôt annuellement. Le bailleur ne peut ainsi procéder à une révision de loyers durant l’année.

Par ailleurs, la révision doit respecter une grille indiciaire dite « IRL » ou indice de référence des loyers.
Cet indice détermine la proportion d’augmentation des loyers d’une année sur l’autre. Toute augmentation de loyers doit ainsi se faire conformément à l’IRL.

La gestion du déficit foncier

Pour rentabiliser son investissement locatif, le propriétaire d’un bien immobilier doit également cibler son type d’investissement immobilier.
Ainsi, l’acquisition d’un logement ancien sur lequel il entreprend des travaux de rénovation permettra à l’investisseur immobilier de jouir du mécanisme du déficit foncier.
Ce dernier est un régime fiscal en faveur de l’acquisition d’immeubles anciens à rénover puis à mettre en location.

Il permet de réduire l’assiette fiscale de l’investisseur et donc, indirectement, de lui conférer une réduction d’impôts sur revenus. En effet, sa base d’imposition est largement réduite grâce au mécanisme du déficit foncier. Il ne s’agit donc pas d’une mesure de défiscalisation proprement dite, mais d’un dispositif fiscal fonctionnant selon le régime du réel. 

Pour les acquéreurs qui souhaitent investir dans l’immobilier ancien, l’optimisation du déficit foncier doit passer par de lourds investissements dans les charges dites « non financières ». Celles-ci comprennent notamment les travaux de rénovation.

Autrement dit, l’investisseur qui souhaite rentabiliser son déficit foncier doit investir suffisamment en termes d’ampleur des travaux et donc, en termes de coûts des travaux.