Comment défiscaliser? Les différents choix de défiscalisation immobilière

Lorsqu’un contribuable se lance dans un projet d’investissement immobilier, c’est dans l’espoir d’en tirer notamment une certaine économie d’impôts. 
Le montant de celle-ci va dépendre essentiellement de deux facteurs : d’une part, le montant investi par l’acheteur pour acquérir le bien immobilier et d’autre part, la durée de mise en location dudit bien.
C’est ainsi que l’économie d’impôts réalisée va fluctuer soit à la hausse soit à la baisse.

En fonction de l’ampleur de l’économie d’impôts envisagée, l’investisseur devra choisir un mécanisme de defiscalisation immobilière plutôt qu’un autre…

Pour une économie d’impôts limitée

Généralement, lorsque l’investisseur immobilier envisage une économie d’impôts moyenne voire minime, il devra se placer sous le régime de la défiscalisation Pinel ou de la défiscalisation Censi-Bouvard.
Ces mécanismes de défiscalisation s’appliquent en effet à tout investissement portant sur l’immobilier neuf et dont l’économie d’impôts prévue rentre dans la limite du plafond global de niches fiscales. Ce plafond est actuellement fixé à 10 000 euros.

La loi Pinel s’adresse tout particulièrement aux investisseurs qui souhaitent acquérir un bien immobilier pour un montant maximal de 300 000 euros. L’investissement immobilier concerné devra également se limiter à l’acquisition de deux biens immobiliers tout au plus.
Enfin, il faut savoir que la défiscalisation Pinel est idéalement conçue pour des investisseurs ayant un niveau de prélèvements fiscaux de l’ordre de 2500 à 5000 euros annuels.

Quant à la défiscalisation Censi-Bouvard dite également « défiscalisation LMNP », elle concerne principalement les investisseurs qui achètent dans le neuf, spécifiquement des résidences de service meublées.
La défiscalisation LMNP convient nettement aux investisseurs qui payent des impôts annuels de l’ordre de 1000 à 2000 euros et qui désirent investir entre 100 000 et 200 000 euros.

Pour une économie d’impôts importante

Lorsque l’économie d’impôts envisagée est supérieure au plafond global de niches fiscales de 10 000 euros, il est préférable d’investir en Outremer et donc, d’opter pour la défiscalisation Pinel Outre-mer.
Ce mécanisme spécifique de la défiscalisation Pinel permet d’obtenir une économie d’impôts allant jusqu’à 32% de la valeur du bien immobilier, répartis sur 12 ans.

La défiscalisation Pinel Outre-mer offre les avantages de la défiscalisation Pinel classique, sans les inconvénients, puisqu’il n’y a pas de plafond dans l’économie d’impôts pouvant être réalisée.

Défiscalisation et plafond de niches fiscales

Pour les investisseurs qui dépassent largement le plafond de niches fiscales à hauteur de 10 000 euros et 18 000 euros, il est recommandé d’opter pour la défiscalisation Malraux.

La défiscalisation Malraux est intéressante en ce qu’elle n’est pas concernée par le plafonnement des niches fiscales.

Les conditions pour bénéficier de la défiscalisation Malraux sont d’investir dans l’achat d’un bien immobilier ancien et de le rénover en vue de le mettre en location pour une période de neuf ans. L’économie d’impôts peut alors aller de 22% à 30% du coût des travaux de réfection de l’immeuble.