Investissement immobilier : comment réduire ses impôts avec le dispositif Cosse ?

Crée par l’ancienne ministre du logement Emmanuelle Cosse, le dispositif Cosse est un régime fiscal avantageux qui permet de payer moins d'impôts. En effet, il permet de bénéficier d’une déduction forfaitaire de 15 à 85% maximum sur ses loyers. Cependant, cette déduction s’opère en échange d’un plafonnement des loyers et des ressources du locataire.

Les caractéristiques du dispositif fiscal Cosse

Quels sont les biens concernés ? Quelle durée de location ?

Le bien loué doit impérativement être vide et servir de résidence principale au locataire. Avant toute location, il est nécessaire que le propriétaire signe une convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat (Anah) afin de s’engager à respecter certaines conditions permettant de garantir une protection financière aux locataires. Les points sur lesquels le propriétaire s’engage sont le respect de plafonds de loyers et de ressources. 

Cette loi Cosse , appelée également "dispositif Cosse ancien ou encore dipositif "louer abordable" concerneles biens neufs autant que les anciens et permet de louer un logement pendant une durée minimale qui est fixée à six ans. En revanche, si une demande de subvention pour des éventuels travaux est faite à l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat, la durée minimale du bail devient plus longue et est alors portée à neuf ans. 

Le plafonnement des loyers et des ressources

Le plafonnement des loyers ainsi que des ressources dépend de certains facteurs. En fonction des différentes versions du dispositif les loyers et ressources ne dépasseront pas les même plafonds. 

En effet, lorsque la convention avec l’Agence nationale pour l’amélioration de l’habitat est signée, il est primordial d’effectuer un choix parmi les versions du dispositif qui sont : intermédiaire, social, très social et intermédiaire locative. 

Les plafonds, qui diffèrent alors selon la version choisie, sont fixés par département. Le plafond national fixé sert de référence légale mais souvent les départementaux y sont inférieurs. 

Par exemple, dans le cas d’un régime intermédiaire dans le département de la Seine les plafonds ne peuvent être supérieurs à 16,83€/m²/mois. En revanche, pour le même département mais dans le cas du régime social, la plafond doit impérativement être inférieur à 11,77/m²/mois en moyenne. 

Tout savoir sur l'avantage fiscaldu dispositif Cosse

Premièrement, dans le cas du régime intermédiaire, la déduction fiscale effectuée est de 30% sur les loyers pour les villes de plus de 250 000 habitants. Par contre, pour les villes comptant entre 50 000 et 250 000 habitants, l’abattement forfaitaire est de 15%, soit moitié moins.

Deuxièmement, dans le cas d’un régime social ou même très social, l’abattement forfaitaire est plus important et peut aller jusqu’à 70% sur les loyers des villes situées en zone A (Paris et les communes alentours) et les zones B1 (communes de plus de 250 000 habitants). Sinon, pour les zones B2 (communes supportant entre 50 000 et 250 000 habitants), la déduction est égale à 50%, ce qui est tout de même considérable.

Enfin, c’est dans le cas d’un régime d’intermédiation locative, c’est-à-dire lorsque un organisme intermédiaire se charge de la location, que l’abattement forfaitaire est le plus élevé. Quelle que soit la zone, le locataire se voit bénéficier d’une déduction de 85% sur ses loyers.