Calcul du TAEG (ou TEG) crédit immobilier : comment se calcule le taux annuel effectif global d'un emprunt ?

Le taux effectif global est l’indicateur bancaire qui permet à l’emprunteur d’estimer le coût global du crédit immobilier, avant même de le contracter. Il permet de la sorte d’évaluer les diverses offres de prêt immobilier des établissements prêteurs. Indicateur essentiel au sein des taux d'intérêt en immobilier pour le choix d’une offre de crédit immobilier, son calcul n’en est pas moins relativement complexe.

Décryptage du calcul du TEG ou Taux Effectif Global…

Les éléments constitutifs du TEG

Le TEG ou Taux effectif global intègre certaines composantes qui entrent en jeu dans son calcul. Le premier élément à prendre en compte dans le taux effectif global est le taux nominal. Il s’agit du taux de base auquel est soumise l’offre de crédit immobilier.
Autrement dit, c’est le taux d’intérêt débiteur qui va rémunérer le capital prêté par le banquier. En d’autres termes, il s’agit du taux d’intérêt qui va s’appliquer aux mensualités de remboursement.

D’autres éléments sont à prendre en compte dans l’estimation du TEG : il s’agit des frais divers liés au prêt immobilier.
Il s’agit notamment des frais de dossier qui correspondent au coût de l’instruction du dossier de crédit, des frais de garantie qui correspondent à une caution ou une hypothèque, des frais d’assurance emprunteur, ainsi que de frais divers tels que les frais fiscaux et les commissions de remboursement anticipé…

La particularité du calcul du TEG pour un prêt immobilier à taux révisable

La procédure de calcul d’un prêt immobilier à taux variable et d’un prêt immobilier à taux fixe est sensiblement la même, à peu de choses près.
Ainsi, la principale différence de calcul réside au niveau du taux périodique à prendre en compte. Pour un crédit immobilier à taux fixe, le taux de référence à prendre en compte à titre de taux périodique est le taux nominal, c'est-à-dire le taux de base fixé dès la signature du contrat de prêt. Ce taux étant fixe, il n’est plus susceptible de changement.

En revanche, pour un prêt immobilier à taux révisable, le taux nominal varie selon la périodicité de révision de celui-ci, en l’occurrence annuelle. Puisque d’une année à l’autre, le taux nominal du prêt immobilier est modulé soit à la hausse soit à la baisse, seul le taux effectif global en cours est calculable sur la base du taux nominal de chaque période de révision (annuelle). Le TEG est alors susceptible de varier sur toute la durée du prêt à taux variable.

La méthode de calcul du TEG taux fixe et taux variable

Une fois le taux nominal déterminé, il convient d’insérer dans le simulateur de TEG en ligne les coûts des frais divers tels que les frais de dossier, les frais d’assurance emprunteur, les frais de garantie…

Sur la base d’équations complexes effectuées à partir de la méthode dite « d’équivalence », le simulateur en ligne permet d’obtenir un pourcentage qui correspond à un TEG mensuel. Ce dernier devra alors être multiplié par 12 pour obtenir le TAEG ou Taux Annuel Effectif Global.