Crédit immobilier calcul : connaître le mode de calcul d'un crédit immobilier

La souscription d’un crédit immobilier nécessite au préalable d’en connaître le coût. Pour cela, il convient de faire un calcul d’éléments divers tels que le montant maximal d’emprunt, les mensualités à payer, la durée du prêt immobilier…

Le calcul du montant maximal d’emprunt immobilier

Le montant maximal d’emprunt correspond au plafond de la capacité d’emprunt globale de l’emprunteur. Il représente la somme maximale qu’un établissement de crédit est autorisé à financer au profit d’un emprunteur.
Le montant maximal d’emprunt doit être distingué de la capacité d’emprunt proprement dite. Cette dernière correspond à une fourchette moyenne et estimative du montant du prêt immobilier que l’emprunteur pourra contracter. Autrement dit, si la capacité d’emprunt correspond au montant moyen du prêt immobilier qu’il serait en droit d’obtenir d’un établissement financier, le montant maximal d’emprunt est le montant au-delà duquel les banques se refuseront à le financer. Dans la pratique cependant, les professionnels du prêt assimilent « capacité d’emprunt » et « montant maximal d’emprunt ».
Le calcul du montant maximal d’emprunt tient compte du taux d’endettement. Le taux d’endettement correspondant au niveau d’endettement mensuel de l’emprunteur, il s’obtient par le calcul suivant : charges mensuelles x 100 / revenus nets mensuels.
Une fois le taux d’endettement obtenu, on calcule la capacité de remboursement mensuelle : elle s’obtient de la manière suivante : 33% - le taux d’endettement.
Plus la capacité de remboursement mensuelle est élevée, plus le montant maximal d’emprunt sera conséquent.

Le calcul des mensualités d’un crédit immobilier

Les mensualités représentent les tranches mensuelles à payer par l’emprunteur, en remboursement du crédit immobilier contracté. La mensualité est un élément primordial du crédit car en permettant d’échelonner le remboursement, elle offre une garantie de paiement au prêteur professionnel. Mais pour que ce paiement soit assuré d’être honoré mensuellement par l’emprunteur, la mensualité à payer ne doit pas excéder 33% de ses revenus nets mensuels, soit un tiers de ce qu’il gagne dans le mois. Ceci permet de maintenir des revenus de subsistance à l’emprunteur.
Le calcul des mensualités est fonction de la capacité d’emprunt, de la capacité de remboursement mais également de la durée d’emprunt souhaitée par l’emprunteur.
La formule de calcul simplifiée est la suivante :
[capital emprunté x (taux annuel/12)] / [1 - (1 + taux annuel/12) – nombre de mensualités].

Le calcul de la durée du crédit immobilier

Pour connaître la durée d’emprunt, certains éléments sont à prendre en compte. Entrent notamment dans le calcul le montant global du prêt, le montant des mensualités, ainsi que le taux d’intérêt nominal. Chaque établissement de crédit possède des barèmes de calcul. La règle générale est que si le montant du prêt immobilier est important, deux options s’offrent à l’établissement financier ainsi qu’à l’emprunteur : soit la durée d’emprunt est longue mais avec des mensualités raisonnables, soit elle est raccourcie mais avec des mensualités plus importantes financièrement. Il est ainsi préférable d’opter pour une durée de remboursement médiane, c'est-à-dire ni trop longue ni trop courte. Cette durée moyenne d’un prêt immobilier se situe entre 15 et 20 ans.