Montant de l'achat immobilier : définir le montant global afin d'étudier son prêt immobilier

Préalablement à la demande d’un crédit immobilier, le porteur d’un projet immobilier doit évaluer son achat immobilier. Pour cela, certains éléments sont à intégrer dans l’évaluation du budget global de l’achat immobilier…

La capacité d’acquisition de l’emprunteur

Pour être en mesure de déterminer le montant global de son achat immobilier, il convient de faire appel à la notion de capacité d’acquisition. Celle-ci constitue la « mesure » du budget global de l’emprunteur, porteur du projet immobilier.
Cet instrument de mesure du budget global de l’achat immobilier constitue la somme de la capacité d’emprunt et de l’apport personnel de l’emprunteur. Une fois le calcul de la capacité d’emprunt et de l’apport personnel obtenu, il faut déduire de ce montant les frais divers que vous aurez à débourser lors de la procédure d’acquisition immobilière.

Le décompte de l’apport personnel de l'emprunteur immobilier

L’apport personnel constitue le premier élément à intégrer dans le calcul de la capacité d’acquisition d’un bien immobilier. Il s’agit des sources de financement qui proviennent de votre propre patrimoine.
Autrement dit, c’est l’argent que vous sortirez de votre portefeuille et qui servira en partie à financer l’acquisition de votre bien immobilier.
L’apport personnel peut être constitué soit par vos revenus fixes tels que salaires, pensions, honoraires ; soit par des revenus de placement tels qu’une épargne placée sur un compte-épargne ou un compte bancaire ; soit encore par des revenus spéculatifs (placement boursier etc) ou par des revenus d’investissement (loyers immobiliers etc)…

L’estimation de la capacité d’emprunt

Le deuxième élément à intégrer dans le calcul de la capacité d’acquisition est la capacité d’emprunt. Une fois votre apport personnel dans le projet immobilier déterminé, il faudra envisager combien vous comptez emprunter auprès d’un établissement de crédit.

La capacité d’emprunt représente donc le montant du prêt que vous serez autorisé à contracter auprès d’un établissement financier. Pour déterminer votre capacité d’emprunt, les banques évaluent votre capacité de remboursement mensuelle en fonction de la durée de prêt immobilier demandée.
La règle est que vous n’êtes pas autorisé à consacrer plus d’un tiers (33%) de vos revenus nets mensuels au remboursement du prêt immobilier.
Le montant du crédit immobilier octroyé par l’établissement financier dépend alors grandement de vos ressources financières, et surtout de vos revenus de subsistance restants après défalcation des mensualités.

Le coût global du projet immobilier

L’apport personnel auquel on ajoute la capacité d’emprunt permet d’obtenir un budget estimatif du coût final du projet immobilier. Cependant, il est essentiel d’y ajouter le coût de frais divers. Il faut savoir que les établissements de crédit ne financent pas certains frais tels que les frais notariés, les frais de dossier bancaires, les frais de garantie et d’assurance…
L’emprunteur doit alors débourser personnellement ces frais divers. En outre, l’emprunteur doit prévoir un budget spécifique lié à d’éventuels travaux de rénovation, notamment lorsqu’il s’agit d’un achat immobilier dans l’ancien.