Durée d'un prêt immobilier et montant total du crédit immobilier

Lors d’une simulation de crédit immobilier, l’emprunteur définit un prêt avec une durée et des mensualités précises. Ces données présentent une importance cruciale dès lors qu’elles déterminent les contraintes financières de l’emprunteur, et donc son risque de non-paiement et d’insolvabilité…

L’importance de la durée et des mensualités du prêt immobilier

Le plan de financement de l’emprunteur doit faire ressortir clairement la durée d’emprunt qu’il souhaite obtenir, ou bien le montant des mensualités qu’il pourra assumer, ou les deux à la fois.
Dans tous les cas, la durée d’emprunt impacte directement le montant des mensualités de remboursement et le coût global du crédit immobilier. Le calcul d'un crédit immobilier doit bien tenir compte de cette varaible majeure.

Inversement, la capacité de remboursement mensuelle de l’emprunteur déterminera la durée de l’emprunt. L’emprunteur doit garder à l’esprit qu’une durée d’emprunt longue engendre nécessairement des intérêts conséquents avec des taux élevés. La raison en est que plus la durée de remboursement est longue, plus le risque prêteur de l’établissement de crédit augmente. Ceci est dû au fait que le risque de défaut de paiement de l’emprunteur est d’autant plus probable que le prêt s’étale dans le temps.
En conséquence, le coût du crédit (c'est-à-dire le coût du capital emprunté auquel on ajoute les intérêts et frais bancaires) augmente avec le temps. Ainsi le montant total de l'achat immobilier ne tient pas compte que du prix du bien immobilier, sauf à acheter sans recourir au prêt immobilier le logement.

A l’inverse, une durée de crédit réduite permet de rembourser son crédit immobilier plus rapidement, mais avec des mensualités plus élevées. En revanche, le coût total du crédit est dans ce cas moindre puisque les intérêts diminuent considérablement lorsque le prêt immobilier est de courte durée.Dans ces cas-là, les frais de dossier de prêt immobilier sont également moindres, corrélativement.

Comment optimiser son crédit immobilier ?

Pour bien choisir la durée de son crédit immobilier ou les mensualités à honorer, il est indispensable de connaître son taux d’endettement ainsi que sa capacité de remboursement. Le taux d’endettement permet à l’emprunteur de connaître son niveau d’endettement mensuel, et donc de prévoir sa faculté de remboursement. La capacité de remboursement ne doit pas excéder un tiers (soit 33%) des revenus mensuels de l’emprunteur, afin qu’il lui reste de quoi vivre.

Rallonger la durée de prêt?

Rallonger la durée du prêt pourrait a priori rendre les mensualités moins « écrasantes » financièrement pour l’emprunteur. Néanmoins, cette stratégie se révèle néfaste sur le long terme car le coût global du crédit (la totalisation des intérêts) augmente proportionnellement à la durée du prêt. Autrement dit, le prêt immobilier revient plus cher pour l’emprunteur sur une longue durée.

Raccourcir la durée du prêt immobilier?

Par contre, une durée de prêt raccourcie rend les mensualités plus « lourdes » financièrement pour l’emprunteur, mais diminue le coût global du crédit immobilier. Les deux hypothèses présentant ainsi des avantages et des inconvénients pour l’emprunteur.

Le choix doit alors se déterminer en fonction de la capacité d’emprunt et de la capacité de remboursement de l’emprunteur. Le montant consacré mensuellement au remboursement ne devant idéalement pas dépasser 30% des revenus de l’emprunteur.

Par ailleurs, l’emprunteur doit choisir une durée de prêt ni trop longue ni trop courte. Généralement, une durée de prêt immobilier située entre 15 et 20 ans constitue une bonne moyenne.Très souvent, un lissage crédit immobilier peut également être opéré par les établissements bancaires lorsque nécessaire.