Taux d'endettement immobilier: calculer son ratio d'endettement

Au cours d’un projet de financement immobilier, l’établissement de crédit après avoir étudié le plan de financement de l’emprunteur, évalue non seulement sa capacité d’emprunt mais également et surtout son ratio d’endettement ou taux d’endettement…

Définition du ratio d’endettement

e ratio d’endettement, également appelé taux d’endettement, est un pourcentage qui exprime le niveau d’endettement d’un emprunteur potentiel. Il exprime la capacité d'emprunt immobilier de l’emprunteur et donc, sa marge de manœuvre dans le remboursement du crédit immobilier octroyé.

Le taux d'endettement: à quoi sert-il ?

Le taux d’endettement révèle au banquier prêteur si l’emprunteur dispose d’une marge de revenus suffisante à consacrer mensuellement au remboursement du crédit immobilier consenti. En clair, le ratio ou taux d’endettement est le quotient d’endettement mensuel de l’emprunteur, au regard des revenus qu’il perçoit mensuellement et des charges qu’il a à assumer tous les mois.

Le plafond du ratio d'endettement : quel est-il ?

Le plafond du ratio d’endettement est communément fixé par les établissements de crédit à hauteur de 33%. Cela signifie qu’au-delà d’un niveau d’endettement mensuel supérieur à 33%, l’emprunteur se verrait refuser un prêt immobilier. La raison en est que la part de revenus réservée au remboursement mensuel du prêt étant insuffisante, le « risque prêteur » est jugé trop important par le banquier. Il craint ainsi un défaut de remboursement. Cependant, le plafond de 33% n’a pas de base légale, encore moins réglementaire. Il résulte d’un usage commun issu de la pratique des établissements de crédit. En conséquence, il est modulable à la baisse ou à la hausse, au cas par cas, en fonction du plan de financement et de la capacité d’emprunt de l’emprunteur.

L’intérêt de déterminer le ratio d’endettement de l’emprunteur

Connaître le ratio d’endettement de l’emprunteur permet à l’établissement prêteur d’apprécier sa solvabilité financière mensuelle ainsi que sa capacité de remboursement. Il est intéressant pour l’emprunteur de présenter un taux d’endettement faible. La raison en est que le banquier aligne le taux d’intérêt qu’il applique sur le niveau d’endettement de l’emprunteur. Ainsi, un taux d’endettement faible permettra d’obtenir des taux d’intérêt attractifs puisque l’établissement de crédit, se sentant en confiance, évaluera son « risque prêteur » à la baisse.

Calcul du ratio d’endettement

Le taux ou ratio d’endettement s’obtient en multipliant vos charges mensuelles par 100 et en divisant le produit du calcul, par vos revenus mensuels. Les charges ainsi que les revenus pris en compte dans l’établissement du calcul peuvent varier d’un établissement de crédit à un autre.
Il existe néanmoins des constantes : du côté des charges, il existe des charges fixes telles que les charges d’emprunt (crédits en cours), les loyers à verser mensuellement, etc.
Du côté des revenus, il s’agit notamment des revenus fixes tels que les salaires nets, les pensions, les bénéfices industriels et commerciaux (entrepreneur individuel ou sous forme sociétaire)…

Ainsi par exemple, si les revenus nets de l’emprunteur s’élèvent à 2000 euros par mois, et que ses charges mensuelles sont de 200 euros, le ratio d’endettement correspond à 200 x 100, que l’on divise par 2000, ce qui donne 10%. Avec un ratio d’endettement de 10%, l’emprunteur dispose d’une marge d’endettement de 23% (33% - 10%), ce qui autorise une prêt avec une mensualité maximale de 460 euros (23% x 2000 euros).