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Les conséquences d'un refus de prêt immobilier
Bien souvent, il est indispensable de bénéficier d’un crédit immobilier pour pouvoir entériner l’acquisition d’un bien immobilier.
L’obtention d’un prêt immobilier est la garantie pour le vendeur que l’acheteur sera en mesure de régler le prix de vente.
Dans la pratique, les deux parties à la vente concluent un avant-contrat qui peut être soit une promesse de vente ou un compromis (vente de logement achevé), soit un contrat de réservation (achat en VEFA).
Les avant-contrats immobiliers comprennent presque toujours une clause de condition suspensive : il s’agit de l’obtention ou non du prêt.
Qu’en est-il alors du sort de l’opération de vente face à prêt immobilier refusé?
Que devient l’avant-contrat de vente?
La promesse de vente, le compromis de vente ou le contrat de réservation posent dans la plupart des cas que la signature de la vente définitive est conditionnée par l’obtention du crédit immobilier.Cette clause insérée dans les avant-contrats de vente immobilière constitue une condition suspensive de l’obligation du vendeur de céder et de l’obligation de l’acheteur d’acquérir.
Autrement dit, tant que le prêt immobilier n’est pas obtenu, la vente est suspendue à la réalisation de cette condition.
Ainsi, dans le cas où le prêt immobilier est refusé, l’acheteur est en droit de solliciter l’anéantissement de l’opération de vente et plus précisément, de l’avant-contrat. Il ne s’agit pas à proprement parler d’une annulation car l’anéantissement de l’avant-contrat n’est pas dû pour cause de violation d’une des conditions de formation du contrat (conditions de fond ou de forme). Il est dû au titre de la défaillance d’une de ses clauses : la condition suspensive.
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Que devient la vente immobilière définitive?
Dans le cas d’un refus de prêt immobilier, la condition suspensive est défaillante, autrement dit elle n’est pas réalisée. Ceci a pour conséquence que le contrat de vente définitive n’aura jamais lieu.La raison en est que le contrat de vente définitive n’est formé que si la condition suspensive est réalisée. C’est en effet cette dernière qui conditionne la prise d’effet de l’obligation du vendeur et de celle de l’acheteur.
Le refus de prêt immobilier a donc pour conséquence de rendre la vente définitive inexistante juridiquement.
Les conséquences de la défaillance de la condition suspensive
En cas de défaillance de la condition de prêt immobilier, l’acheteur est en droit de réclamer les sommes qu’il aura préalablement versées.Dans le cas d’une vente de logement achevé, il s’agit de restituer l’acompte versé. Celui-ci correspond généralement à 10% du prix de vente.
Dans le cas d’une vente sur plans, le vendeur devra restituer le dépôt de garantie versé par l’acquéreur réservataire. Il correspond entre 2 et 5% du prix de vente.
De son côté, le vendeur est libre de toute obligation née de l’avant-contrat. Il peut donc disposer de son bien à sa guise, par exemple le vendre à autrui.
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