Hypothèque conventionnelle rechargeable et hypothèque conventionnelle non rechargeable

L’hypothèque conventionnelle est la forme d’hypothèque la plus courante et la plus utilisée. Elle résulte d’un accord de volontés entre le débiteur constituant et le créancier hypothécaire. Cet accord porte sur la constitution d’une sûreté portant sur un ou plusieurs immeubles du débiteur. Ce dernier est en général l’emprunteur ayant souscrit un crédit immobilier.
Depuis la réforme du droit des sûretés en 2006, la France a admis la possibilité du rechargement de l’hypothèque conventionnelle.
Retour sur un dispositif phare du droit français des sûretés réelles…

Hypothèque conventionnelle non rechargeable

Par définition, l'hypothèque conventionnelle n’est pas rechargeable, du moins avant la réforme des sûretés opérée en 2006.

Le fonctionnement de l’hypothèque non rechargeable est le suivant : un emprunteur se constitue « débiteur constituant » au profit d’un « créancier hypothécaire », sur la valeur de son bien immobilier, pour garantir un crédit immobilier.
L’hypothèque consentie n’opère que pour la dette initiale qu’elle vient garantir et dont elle suit le sort. La dette en question est le premier crédit immobilier contracté auprès du premier prêteur.
Le principe de spécialité de l’hypothèque conventionnelle veut ainsi que la valeur du bien immobilier hypothéqué ne puisse venir en garantie que d’une créance bien déterminée. Par principe, l’hypothèque ne s’étend donc pas aux créances postérieures au prêt immobilier initial. Cette mesure ayant été établie pour protéger le patrimoine du débiteur constituant.

Hypothèque conventionnelle rechargeable

Depuis la réforme instaurée par l’ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006, l’hypothèque conventionnelle peut être stipulée rechargeable. La réforme est notable et vise notamment à stimuler la croissance économique et la consommation.

Elle permet en effet d’obtenir plus facilement de nouveaux emprunts auprès d’établissements de crédit, qu’il s’agisse du prêteur initial ou d’un nouveau prêteur. Elle est notamment utilisée pour obtenir des crédits à la consommation, bien qu’elle puisse servir également à refinancer de nouveaux crédits immobiliers après un premier prêt immobilier.

L’hypothèque rechargeable est admise exclusivement en matière d’hypothèques conventionnelles.

Il s’agit d’une technique juridique permettant de remobiliser la surface de garantie d’un bien immobilier en couverture d’autres créances postérieures au prêt immobilier initial.
Autrement dit, un même bien immobilier va servir à garantir plusieurs créances successives (généralement, un prêt immobilier suivi de prêts à la consommation) sans pour autant qu’il y ait lieu à constitution d’une nouvelle hypothèque.

Deux conditions sont toutefois exigées pour pouvoir prétendre à un rechargement de l’hypothèque initiale :

1/ la première tient en ce que le premier emprunt doit avoir été remboursé partiellement. Le montant de la nouvelle dette d’emprunt couvert par l’hypothèque rechargée ne pourra de la sorte excéder le montant du remboursement partiel initial.
2/ la seconde condition est qu’une clause de rechargement doit avoir été prévue dans la convention d’hypothèque initiale.
Depuis une loi du 1er juillet 2014, l’hypothèque rechargeable n’est en principe plus permise.