Hypothèque conventionnelle : définition, avantages et inconvénients, engagements de cette garantie en crédit immobilier

L’hypothèque peut être conventionnelle, tout comme elle peut être judiciaire ou légale.
L’hypothèque conventionnelle est de loin la catégorie d’hypothèque la plus utilisée en raison de son régime juridique avantageux.
Toute sûreté ayant ses failles, nous verrons quels sont les avantages et incovnénients de l’hypothèque conventionnelle…

Hypothèque conventionnelle : qu’est-ce que c’est ?

L’hypothèque conventionnelle est une sous-catégorie d’hypothèque et fait partie du système des différentes garanties, caution et hypothèque, d'un prêt immobilier .

Rappelons que l’hypothèque est un droit réel accessoire portant sur un bien ou un droit immobilier. L’hypothèque constitue une sûreté immobilière qui vient garantir la bonne exécution d’une obligation de paiement du débiteur. L’hypothèque conventionnelle est généralement opposée aux hypothèques judiciaire et légale. Elle est celle qui résulte d’un contrat consensuel et de la liberté contractuelle. C’est ainsi que l’article 2396 du Code civil dispose que l’hypothèque conventionnelle est celle qui résulte des conventions.
Si son régime juridique obéit donc à la volonté des parties, il n’en reste pas moins que la loi a encadré strictement les conditions de formation du contrat d’hypothèque conventionnelle, dans un souci d’ordre public, notamment la durée d'une hypothèque conventionnelle.

Les engagements juridiques dans l’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle est un contrat d’hypothèque conclu entre le créancier, dénommé « stipulant », et son débiteur, dénommé « constituant ». Dans la convention d’hypothèque, le constituant affecte un ou plusieurs biens ou droits immobiliers en garantie du paiement de sa dette, qui résulte d’une obligation juridique contenue elle-même dans une convention principale.
C’est ce qui justifie que l’hypothèque est un droit réel accessoire.
Lorsque le constituant s’engage à affecter un ou plusieurs biens ou droits immobiliers à la garantie d’une créance, il doit identifier avec précision lesdits biens ou droits qu’il entend grever d’hypothèque, soit le coût de l'hypothèque conventionnelle. 

C’est le principe de la spécialité de l’hypothèque conventionnelle. Cela signifie que le constituant ne peut grever d’hypothèque l’ensemble de son patrimoine immobilier, sous peine de nullité de la convention d’hypothèque.

Avantages et inconvénients de l’hypothèque conventionnelle

L’hypothèque conventionnelle présente l’avantage majeur d’être une sûreté à la carte.

Elle offre ainsi un dispositif de garantie sur mesure, par rapport aux besoins actuels du créancier stipulant. Etant une hypothèque spéciale, l’hypothèque conventionnelle est spéciale quant à la créance garantie. C'est-à-dire qu’elle vient garantir une ou des créances spécifiques, actuelles et nées. Ceci permet de sécuriser la créance du stipulant, qui peut réaliser l’hypothèque dès lors que la créance est impayée.

L’inconvénient de l’hypothèque conventionnelle est que, finalement, son régime juridique obéit aux conditions générales de validité de toute hypothèque, sous réserve de quelques spécificités quant aux conditions de forme et de fond.
L’hypothèque conventionnelle est à ce titre un contrat fortement solennel. C’est dire que le formalisme est de rigueur, ce qui ne simplifie pas forcément la constitution de l’hypothèque conventionnelle tout comme de l'hypothèque conventionnelle rechargeable.

Dans l’ensemble cependant, ce formalisme participe de la sécurisation de la créance hypothécaire, notamment les formalités de publicité qui permettent l’opposabilité aux tiers.