Caution de crédit immobilier : définition, les avantages et inconvénients, les engagements

Au sein des hypothèques ou cautions d'un prêt immobilier , le contrat de cautionnement est un contrat des plus usités en matière de garanties personnelles. Il connaît un régime juridique spécifique, et présente des avantages tout comme des inconvénients…

Cautionnement : sécurisation de la créance

Le cautionnement est un contrat de garantie classé parmi les sûretés personnelles. Il s’agit d’une sûreté puisqu’elle a pour objectif de garantir le paiement de la dette du débiteur principal.
La sécurisation de la créance est donc la finalité de la sûreté personnelle que constitue le cautionnement. Ce dernier est une sûreté personnelle car le garant est une personne physique ou morale. Ce même garant est appelé « caution ». Il convient donc de faire la distinction entre le cautionnement qui est le contrat de garantie, et la personne du garant qui est la caution.

Le contrat de cautionnement est matérialisé par l’engagement unilatéral de la caution envers le créancier, de se porter garant de la dette du débiteur principal, au lieu et place de ce dernier en cas d’insolvabilité de celui-là même. Les parties au contrat de cautionnement sont ainsi le créancier et la caution, et non la caution et le débiteur principal.

Le contrat de cautionnement doit encore être distingué de l’opération de cautionnement. Si le contrat de cautionnement concerne uniquement les rapports juridiques entre le créancier et la caution, l’opération de cautionnement est tripartite et englobe à la fois les relations juridiques entre le créancier, le débiteur principal et la caution.

Les types de cautionnement : cautionnement personnel et cautionnement réel

Le cautionnement est en principe une sûreté de nature personnelle puisque le garant s’engage personnellement envers le créancier et est tenu sur l’ensemble de son patrimoine. Cependant, il existe une catégorie spécifique de cautionnement qui consiste en ce que le garant s’engage personnellement non sur l’ensemble de son patrimoine mais sur un bien spécifique de celui-ci. La caution met alors en garantie un ou plusieurs biens parmi son patrimoine et ce, dans l’objectif de limiter sa responsabilité de garant. On parle alors de « cautionnement réel ».

Les engagements de la caution

Le contrat de cautionnement est par définition un contrat unilatéral. Seul la caution s’oblige envers le créancier, de garantir la dette du débiteur principal en cas d’insolvabilité de ce dernier. De ce fait, seule la caution est astreinte à des obligations juridiques.

L’obligation juridique de la caution consiste essentiellement à garantir la dette du débiteur principal, au lieu et place de celui-ci. La caution s’engage dès lors à être un débiteur de second rang ou débiteur accessoire.

Avantages et inconvénients du cautionnement

Le principal avantage du contrat de cautionnement est qu’il permet de constituer au profit du créancier un second débiteur, dit débiteur accessoire ou débiteur de second rang.
Du côté de la caution, l’avantage du cautionnement est que le garant peut opposer le bénéfice de discussion à l’endroit du créancier. Cela signifie que la caution ne peut être poursuivie par le créancier qu’après poursuite du débiteur principal. C’est un droit essentiel de la caution.

L’inconvénient majeur du cautionnement est son caractère accessoire par rapport au contrat principal, duquel est issu la créance à garantir. Du fait de ce caractère accessoire, la caution peut opposer au créancier toutes les exceptions inhérentes à la dette garantie et que le débiteur principal serait en droit d’opposer au créancier. Ceci pourrait mettre en échec l’efficience même de la garantie du créancier.