Crédit immobilier : Guide pratique du prêt immobilier

A l’heure où l’immobilier affiche des disparités selon les différents secteurs géographiques, il est un domaine en matière d'argent et immobilier qui ne connaît pas la crise : le secteur du crédit immobilier. Ce dernier figure en effet parmi les types de prêts les plus convoités, aux côtés du crédit à la consommation.

Se lancer dans la souscription d’un crédit immobilier nécessite de bien apprivoiser les règles et les pratiques qui régissent ce domaine. L’ignorance de la réglementation et des pratiques bancaires à ce sujet risque d’entraîner l’emprunteur dans une spirale d’endettement, voire de surendettement. C'est aussi en ce sens que les particuliers font de plus en plus souvent appel à un courtier immobilier afin de gérer les démarches et négociations auprès des différents établissements bancaires.

Tout savoir sur le prêt immobilier, tel est en substance le défi que nous vous proposons de relever.Faisons un tour d’horizon des thématiques incontournables en matière de crédit immobilier…

Ce qu’il faut savoir avant l’attribution d’un crédit immobilier

Il faut savoir que, à l’instar de tout contrat, le crédit immobilier passe par une étape de pourparlers entre le banquier et l’emprunteur. C’est la phase pré-contractuelle. Cette phase est strictement encadrée par la loi afin de préserver et de protéger les intérêts de l’emprunteur. C’est ainsi que la  loi scrivener 2 de 1979 a prévu toute une série de mesures tendant à informer l’emprunteur sur les conditionnalités du prêt proposé par le banquier.

Ceci se fait par le biais d’une offre de crédit comprenant un tableau d’amortissement. Mais avant l’offre de crédit, l’emprunteur doit réaliser un plan de financement.

C’est une fois en possession de celui-ci que le banquier fera une offre de crédit, sur la base d’une simulation de crédit, qui prendra en compte divers indices de référence tels que le ratio d’endettement, la capacité d'emprunt immobilier etc...

La phase de formation d’un contrat de prêt immobilier

Le contrat de prêt immobilier est formé par l’acceptation de l’emprunteur des termes de l’offre de prêt. Un contrat de crédit est alors conclu. Celui-ci devra inclure les modalités du prêt, les taux d'intérêt immobilier (taux fixe, taux variable, taux mixte etc), le montant du prêt (le capital à amortir), le coût du crédit (les intérêts), la durée de prêt immobilier etc.

Que faut-il savoir durant la phase d’exécution du contrat de crédit immobilier ?

Le contrat de prêt immobilier est un contrat à exécution successive. Le débiteur de l’obligation caractéristique est l’emprunteur : il doit en effet rembourser le prêt obtenu, sur une assez longue durée en principe.

Le caractère successif du contrat de prêt immobilier le rend dans une certaine mesure aléatoire, aussi bien au regard du banquier prêteur que de l’emprunteur. D’un côté, le banquier n’étant pas assuré d’être remboursé intégralement, il oblige l’emprunteur à souscrire une garantie de prêt immobilier (assurance emprunteur, cautionnement, privilège du prêteur de deniers etc).

De l’autre côté, l’emprunteur n’étant pas sûr d’être toujours solvable, il peut solliciter des aménagements conventionnels du prêt tels que l’option « échéances modulables », le prêt à taux révisable etc.

Les garanties de prêt immobilier

Afin de garantir a minima la solvabilité de l'emprunteur, il existe en France des systémes de sûretés relevant de deux catégories différentes : l' hypothèque et la caution d'un prêt immobilier. L'hypothèque et le cautionnement sont les deux systèmes de sûreté , réelle pour la première et personnelle pour le second, permettant de s'assurer que la créance contractuelle sera bien payée par le débiteur.

La fin du crédit immobilier

Le crédit immobilier peut prendre fin soit selon les termes fixés par le contrat de prêt (en principe, selon un remboursement pret immobilier classique), soit de manière prématurée. Il s’agit de la procédure de remboursement anticipé, du rachat de crédit immobilier ou renégociation de prêt immobilier…

Crédit immobilier particulier et refus de crédit immobilier

Lorsque l'on souhaite acquérir un bien immobilier et le financer via le crédit immobilier mais également via la vente de son bien immobilier actuel, il existe un crédit immobilier particulier: le prêt relais. Celui-ci se met en place pendant la latence entre la vente du logement actuel des créditeurs et l'achat de leur nouvelle habitation.

Enfin, comme dans tout crédit demandé, un futur acheteur peut êter confronté à un credit refusé. Plusieurs options et solutions sont alors envisageables et détaillées au sein de l'onglet sur le crédit immobilier refusé.