Acte de vente : comment se formalise la vente immobilière?

L’acquisition et la cession d’un bien immobilier passent par un formalisme rigoureux. Cela est dû au souci de protection des parties au contrat de vente immobilière, notamment l’acheteur. Le consentement des deux parties contractantes doit ainsi être éclairé, libre et univoque.
Le formalisme de la cession immobilière assure avant tout l’intérêt des parties au contrat ainsi que la sécurité juridique de la transaction immobilière.
Brève présentation formelle du contrat de vente immobilière…

Le contrat de vente immobilière : un ensemble contractuel

La vente d’un bien immobilier suppose de considérer l’opération de vente dans son ensemble.
Opération de vente car celle-ci a lieu en plusieurs étapes bien distinctes. Il y a lieu également de voir de quel côté l’on se place : du côté de l’acheteur ou du côté du vendeur. Du côté du vendeur, il y a généralement une offre de vente suivie d’une acceptation. L’acheteur, quant à lui, est en droit d’émettre une offre d’achat, passible d’une acceptation par le vendeur.
Ensemble contractuel, la vente d’un bien immeuble se déroule selon plusieurs phases : la phase pré-contractuelle qui est composée de la promesse de vente ou du compromis de vente, et la phase contractuelle proprement dite. Cette dernière est consacrée par l'acte de vente.

Lorsque l’on parle de « contrat de vente immobilière », il y a donc lieu de considérer l’avant-contrat et le contrat définitif puisqu’ils forment un tout indivisible. Les obligations juridiques en découlant se complètent. Celles contenues dans la promesse ou le compromis conditionnent l’exigibilité des obligations contenues dans le contrat définitif.
Par ailleurs, le compromis de vente contient déjà en substance toutes les mentions et clauses importantes devant figurer dans l’acte de vente définitive.

Première étape : la promesse de vente ou le compromis de vente

La première étape d’un contrat de vente immobilière est l’avant-contrat. Il peut s’agir d’une promesse unilatérale de vente ou d’un compromis de vente. Ces actes juridiques préparatoires sont normalement rédigés par acte sous seing privé. Ils ne nécessitent ainsi que la seule signature des parties, sans plus de formalités. Néanmoins, leur force probante est d’autant plus accrue qu’ils sont dressés par les soins d’un notaire.

Deuxième étape : l’acte de vente

Une fois le contrat préparatoire signé (compromis ou promesse de vente), les parties disposent d’un délai pour formaliser l’acte de vente.
Ce dernier doit être dressé en la forme authentique, par les soins d’un notaire.
L’acte de vente une fois dressé par le notaire, doit être signé des deux parties. Ce professionnel en assure le dépôt et la conservation. La minute de l’acte de vente est ainsi conservée et déposée à l’office du notaire.
Ce dernier assure également l’enregistrement ainsi que la publicité foncière de l’acte de vente.
A noter que c’est l’acheteur qui supporte normalement les frais notariés et non le vendeur. Ces frais comportent les émoluments de rédaction de l’acte de vente, les honoraires, les frais divers ainsi que les coûts d’enregistrement et de publicité.