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Acte de vente immobilier : qu'est-ce qu'est ?
La vente immobilière est une opération juridique requérant une multitude d’étapes formelles. La dernière étape de ce processus contractuel est consacrée par l’acte de vente, le contrat immobilier qui consacre la vente immobilière.
Cet acte juridique formalise la conclusion de la vente. Il présente également un intérêt certain en ce qui concerne le transfert juridique de la propriété…
Cet acte juridique formalise la conclusion de la vente. Il présente également un intérêt certain en ce qui concerne le transfert juridique de la propriété…
Définition de l’acte de vente immobilière
Un acte de vente immobilière est un acte juridique qui officialise et consacre la vente d’un bien immeuble (maison, appartement, terrain nu…). La conclusion de la vente définitive nécessite ainsi de signer acte de vente chez le notaireCelui-ci consacre juridiquement le transfert du bien immeuble, du patrimoine du vendeur vers celui de l’acheteur. Lorsque le notaire, chargé des formalités de la vente d’un bien, rédige son acte de vente, il se doit d’en garder un original (nommé « la minute ») et d’en remettre une copie au futur acquéreur qui doit impérativement la conserver.
L’acte de vente ne doit pas être confondu avec les avant-contrats tels que le compromis de vente et la promesse de vente. S’il s’agit d’un acte sous seing privé, pour que la promesse soit valable il faudra qu’elle soit enregistrée maximum dix jours après la signature.
En ce qui concerne le notaire qui s’occupe en partie de cette vente, certes il est aisé de comprendre qu’il est primordial de faire appel à lui mais il n’est pas toujours aisé de savoir comment le trouver. Renseignez-vous autour de vous, le bouche à oreilles étant souvent le chemin le plus sûr qui vous guidera vers le notaire! Par contre, lorsque le dossier de vente est vraiment difficultueux il faut penser à consulter la Chambre des Notaires recensant de nombreux notaires expérimentés et qui vous orientera vers un notaire aguerri.
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En quoi consistent ces « avant-contrats » de vente?
Dans le compromis de vente, aussi appelée promesse synallagmatique de vente puisque elle fait intervenir deux parties, le vendeur ainsi que l’acheteur s’engagent à conclure la vente dans des conditions qu’ils acceptent mutuellement et à un prix qu’ils auront ensemble déterminé.
La signature de ce compromis doit être accompagnée du versement de la part de l’acquéreur d’une somme comprise entre 5 et 10% du prix final de vente que doit effectuer l’acquéreur. Cette somme est appelée dépôt de garantie.
Dans la promesse de vente, c’est le propriétaire qui s’engage lui-seul auprès de l’acheteur à lui vendre son bien au prix qu’il aura déterminé seul. Le propriétaire n’a pas le droit de vendre son bien à une autre personne durant cette promesse. Ceci constitue un avantage pour l’acheteur qui, sans aucune pression, peut décider d’acheter le bien ou non.
Nature juridique de l’acte de vente immobilière
Un acte de vente immobilière est l’acte juridique matérialisant le contrat définitif de vente.
Il s’agit d’un acte authentique qui est en principe dressé par devant notaire. L’acte notarié constitue en effet l’acte authentique par excellence. La vente sera régularisée par acte authentique dans le cas où elle concernerait l’acquisition d’une résidence principale.Cette formalité de contrat de vente lui donne date certaine ainsi qu’une force probante supérieure. L’acte de vente notariée fait en effet foi jusqu’à inscription de faux, des mentions et clauses personnellement reçues par le notaire lors de la rédaction de l’acte.
Sans la signature de l’acte de vente en la forme notariée, la vente immobilière souffre d’un vice rédhibitoire puisqu’il s’agit là d’une formalité substantielle. A défaut d’un acte notarié, la vente immobilière est atteinte d’un vice formel qui le priverait de tout effet juridique à venir.
Quelles informations le vendeur doit-il fournir pour l'acte de vente immobilier?
Vendre un bien immobilier est une opération complexe. Lors de la procédure de vente, le vendeur se doit de fournir des informations obligatoires qui peuvent être de nature juridique et technique. En effet, une vente immobilière peut faire partie de l’ordre du juridique sur de nombreux points.Ces informations serviront au futur acquéreur de son bien immobilier qui se trouvera informer et donc protéger.
Pour ce qui est des informations de nature juridique, le vendeur doit informer l’acheteur de l’éventuelle existence de servitudes, d’hypothèques ou d’autres charges.
Ensuite, sur un plan plus technique, il existe premièrement les ventes de bien en copropriété. Dans ce cas, le vendeur doit fournir la superficie du logement, d’après la législation et notamment la loi Carrez. Le carnet d’entretien de l’immeuble doit également être communiqué ainsi que le règlement de copropriété, l’état de division etc.
Avant de mettre en vente un quelconque bien immobilier, des diagnostics sont à obligatoirement effectuer. Leur compte rendu doit être fourni à l’acheteur qui sera alors averti sur l’éventuelle présence de plomb, d’amiante, de dégradations des installations électriques, de gaz ou encore sur la présence de termites.
Dans le cas où la vente porte sur un terrain à bâtir qui n’est pas un lot de lotissement, le vendeur doit indiquer si un bornage a été réalisé et doit par la suite informer sur les règles d’urbanismes qui s’appliquent au terrain.
De plus, devenir propriétaire est une opération demandant un investissement qui peut être lourd, c’est une étape importante dans une vie, ce qui explique que les informations préalables à l’achat doivent être les plus claires et explicites possibles.
En plus des informations techniques citées ci-dessus, l’acte de vente doit tenir compte de l’environnement du bien immobilier, notamment si des risques naturels pouvant éventuellement surgir ou par exemple si une activité polluante se trouve dans les alentours.
En plus des informations techniques citées ci-dessus, l’acte de vente doit tenir compte de l’environnement du bien immobilier, notamment si des risques naturels pouvant éventuellement surgir ou par exemple si une activité polluante se trouve dans les alentours.
L’acte de vente ne doit pas obligatoirement faire figurer les aides qui sont susceptibles d’aider les particuliers à l’achat de biens immobiliers. Cependant, devenir propriétaire peut s’avérer plus simple grâce aux aides que propose l’état. Il est donc essentiel d’en informer les futurs acquéreurs.
Concernant seulement l’achat dans le neuf, le prêt à taux zéro peut être accordé aux ménages modestes sous conditions de ressources. Même s’il ne sert pas à financer intégralement le bien acheté, il offre une aide dont le montant dépend des facteurs tels la composition du foyer et l’endroit où serait situé le logement.
Concernant seulement l’achat dans le neuf, le prêt à taux zéro peut être accordé aux ménages modestes sous conditions de ressources. Même s’il ne sert pas à financer intégralement le bien acheté, il offre une aide dont le montant dépend des facteurs tels la composition du foyer et l’endroit où serait situé le logement.
Acte de vente et transfert de propriété
Le contrat de vente immobilière est un contrat solennel.A ce titre, il requiert l’accomplissement de certaines formalités. Celles-ci sont bien souvent exigées à peine de nullité du contrat.
En matière de vente immobilière par exemple, il existe deux formalités solennelles : la rédaction d’un avant-contrat (promesse de vente ou compromis de vente) et la signature d’un acte de vente en la forme notariée.
A défaut d’accomplissement de ces deux formalités substantielles, la vente est considérée comme viciée en la forme.
La conséquence est que le transfert de propriété ne peut s’opérer en pareil cas. Il y a cependant lieu de préciser que le transfert de propriété intervient dès la signature du compromis de vente ou dès la levée de l’option en matière de promesse unilatérale de vente.
La raison en est que la vente est parfaite dès l’échange de volontés du vendeur et de l’acheteur concernant le bien immobilier et son prix de cession.
Néanmoins, l’exigence de la formalité substantielle que constitue l’acte notarié est une forme de condition suspensive du transfert juridique de propriété.
Le transfert juridique opère ainsi dès le compromis de vente mais n’est effectif qu’à compter de l’acte notarié.
Il peut malheureusement exister certains cas exceptionnels de non délivrance des lieux après l'achat concret et matérialisé;
Auquels cas il existe des recours en cas de non délivrance des lieux après l'achat.
Contenu de l’acte de vente immobilier
Concernant les parties du contrat, l’acte de vente doit obligatoirement indiquer les coordonnées relatives au vendeur ainsi qu’à l’acquéreur.Concernant maintenant le bien en lui-même, l’acte de vente se doit de mentionner plusieurs éléments tels l’adresse de ce bien, son origine, le descriptif du bien, de ses équipements et de ses annexes en détail ainsi que l’existence ou non d’une hypothèque. Pour ce qui est de son origine, cela signifie plus particulièrement que l’acte doit impérativement détailler la date du précédent acte de vente, le nom de l’ancien propriétaire et l’acte notarié.
Enfin, le dossier de diagnostics techniques immobiliers doit inéluctablement y figurer. En effet, d’après la législation, plusieurs diagnostics sont à obligatoirement effectuer avant de vendre un bien immobilier. Par exemple, le diagnostic amiante, plomb, de performance énergétique, termites, de gaz naturel et enfin le diagnostic de risques naturels et technologiques sont obligatoires.
Signature de l’acte de vente
La première chose à savoir est que la signature du compromis de vente s’effectue devant un notaire. L’acte de vente devient un acte notarié. Le notaire se doit de fixer un rendez-vous pour réunir les différentes parties du contrat. Parfois, cette convocation peut se dérouler d’une manière moins formelle, par téléphone ou même par mail. Toutefois, avant même que se dérouler le rendez-vous dont il est question le notaire doit demander à la banque associée à l’acheteur de débloquer le prêt. C’est donc le notaire qui peut reverser à cet acheteur les fonds que lui a adressé la banque.De plus, le notaire à un rôle à ne pas négliger à ce moment puisqu’il se doit d’assurer la publicité foncière. Cette publicité peut se définir tel un ensemble de procédures qui sont de l’ordre de l’administratif et qui permettent de conférer aux actes relatifs à la propriété immobilière une présomption de preuve lors de leur publication. Le notaire assure cette publicité par le biais d’une publication de l’acte de vente au fichier immobilier se trouvant au service des hypothèques. Rappelons seulement que le notaire n’a ni un rôle du juge ni d’arbitre, mais seulement de conseiller.
Après signature, cet acte de vente devra être remis en main propre. Le cas échéant, il pourra être envoyé par lettre recommandée avec accusé de réception.
Enfin, il est important de savoir que c’est avant cette signature de l’acte que le solde du prix de vente et surtout les frais d’acte notarié doivent être réglés.
Formalités à effectuer avant la signature de l'acte de vente
Le notaire bénéficie d’un rôle très important lors de la vente d’un bien immobilier, il entreprend la plupart des démarches afin d’assurer l’efficacité de cette même vente.Premièrement, le notaire a le devoir de vérifier l’existence de droits de préemption. Un tel droit permet à celui qui en bénéficie de pouvoir se substituer à l’acquéreur. Du coup, dans le cas de la présence de ce droit de préemption, le notaire propose à son client d’acquérir le bien par priorité.
Il existe plusieurs droits de préemption comme celui dans les zones d’aménagement différé, dans les espaces naturels et sensibles…
Ensuite, le notaire se voit également octroyé le devoir d’obtenir des documents dits « d’urbanisme » qui sont très nombreux. Sous forme de certificats, ils servent surtout à renseigner sur les règles d’urbanisme qui sont applicables au bien.
Dans le cas où aucun travaux important ne serait envisagé sur le bien vendu, il suffira seulement d’une note de renseignements d’urbanisme. Dès lors, les certificats d’urbanisme ne seront plus nécessaires. La note d’urbanisme se chargera simplement d’indiquer les dispositions d’urbanisme qui sont applicables sur le bien concerné. Contrairement aux documents d’urbanisme elle ne contiendra aucune information relative à la constructibilité du terrain.
En plus de la déclaration d’achèvement des travaux, de la garantie dommages ouvrage ou encore de l’assurance de responsabilité décennale, les renseignements hypothécaires devront obligatoirement mis au clair avant la signature de l’acte de vente.
Concernant ces renseignements, le notaire doit vérifier que le vendeur soit bien propriétaire en examinant de près sont titre de propriété. La vérification est plus qu’importante dans le sens où seul un propriétaire a le droit de vendre son bien. Si le notaire constate par ailleurs que le bien est en indivision, alors dans ce cas ça sera l’accord de tous les indivisaires du bien qui devra être obtenu.
Ce contrôle qu’effectue le notaire se réalise par le biais de la fourniture d’un état hypothécaire.
Maintenant, en ce qui s’agit des copropriétés, il existe un article d’une loi qui dispose de certaines points. L’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 dispose qu’en copropriété le notaire a pour obligation de vérifier avant la signature de l’acte de vente que l’acquéreur, son conjoint ou personne avec laquelle il serait pacsé n’est pas propriétaire dans la même copropriété. Ensuite, l’article dispose que cette vérification doit être faite en passant par le syndic qui doit, pour ce faire, fournir un certificat âgé de moins d’un mois. Enfin, si l’acquéreur est endetté et se trouve face à des factures impayées, il devra tout régler avant l’écoulement des 30 jours suivant la notification du notaire.
Quel est le délai pour se rétracter?
Souvent, l’acte de vente faisant office d’un contrat synallagmatique, peut être précédé d’une promesse unilatérale ou même d’un compromis de vente. Cependant, dans les cas où la promesse ainsi que le compromis n’auraient pas eu lieu, le futur acquéreur a le droit de se rétracter pendant dix jours. Ce délai fixé pour revenir sur un engagement commence le lendemain de la remise de l’acte en main propre.Ce retour sur engagement, cette renonciation doit être signalée au vendeur par une lettre recommandée avec accusé de réception.
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