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Offre d'achat immobilier : que se passe t'il si la vente se réalise ?
Lorsque le futur acquéreur d’un bien immobilier souhaite accélérer l’opération de vente, il peut faire une contre-offre au vendeur : c’est l’offre d’achat.
Il peut en outre y recourir lorsqu’il désire s’assurer que le bien en vente lui reviendra bien qu’il ne soit pas d’accord sur le prix de ce dernier. Il s’agit alors de raffermir les négociations tout en rouvrant les pourparlers concernant le prix de cession. L’objectif final dans le cadre du devenir d'une offre d'achat immobilier étant bien entendu la réalisation de la vente…
Les conditions de réalisation de la vente en cas d’offre d’achat immobilier
Pour que la vente immobilière ait lieu, deux conditions sont généralement exigées, l’une du vendeur et l’autre, de l’acheteur.Du côté du vendeur, il est impératif que celui-ci accepte l’offre d’achat. L’acceptation doit être expresse et non équivoque. Elle doit être couchée par écrit et être adressée à l’acheteur dans le délai imparti pour manifester l’acceptation. Ce délai doit être mentionné dans la promesse d’achat.
Du côté de l’acheteur, la poursuite de l’opération juridique de vente requiert que celui-ci ne se soit pas désengagé entre-temps. L’acheteur ne doit donc pas se rétracter de sa promesse d’achat.
En matière d’offre d’achat, la rétractation est insuffisamment encadrée par la loi. Sa légalité elle-même fait débat, sauf pour l’acheteur à instituer expressément une clause de rétractation dans sa promesse d’achat.
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Offre d’achat et avant-contrat
Lorsque le vendeur aura accepté l’offre d’achat et que l’acheteur ne se sera pas rétracté, il y a alors rencontre des volontés. La vente peut dès lors être considérée comme parfaite puisqu’il y aura accord sur la chose (le bien immeuble) et le prix, conformément à l’article 1583 du Code civil.Néanmoins, le caractère « parfait » de la vente, une fois l’offre d’achat acceptée, n’exonère en rien le processus de vente de s’acheminer vers la signature d’un avant-contrat qui, elle, est une formalité obligatoire. Il existe ainsi un décalage entre le droit et la pratique des ventes immobilières.
En effet, la signature d’un compromis de vente est exigée par la loi, quand bien même la vente est déjà juridiquement parfaite dès la rencontre des deux volontés, lors de l’acceptation de l’offre d’achat.
Concrètement, les parties devront alors signer un compromis de vente.
Offre d’achat et vente définitive
Une opération de vente qui aura intégré une offre d’achat comprend au final trois étapes.
La première étape est la rencontre des volontés à l’issue de l’offre d’achat. Elle est matérialisée par l’acceptation du vendeur.
La seconde étape est la signature d’un compromis de vente, à l’issue de l’offre d’achat validée.
La dernière étape est la signature d’un acte de vente notariée. Cette dernière exigence légale est indispensable pour formaliser le contrat de vente immobilière, et ce bien que les obligations juridiques du vendeur et de l’acheteur prennent déjà naissance à la date du compromis.
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