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Compromis de vente : A quoi engage t'il légalement?
Dans la plupart des transactions immobilières, le vendeur et l’acheteur décident de contracter un compromis de vente au lieu d’une promesse de vente. Le compromis se distingue de la promesse de vente en bien des points, ne serait-ce que concernant les engagements juridiques en découlant.
Ce qu’il faut savoir sur le compromis de vente
Un compromis de vente est un avant-contrat synallagmatique, à l’opposé de la promesse de vente.Celle-ci présente un caractère résolument unilatéral.
Elle matérialise en effet l’engagement du vendeur de céder son bien immobilier à un acquéreur spécifié au contrat, à la condition que celui-ci daigne lever l’option d’achat.
En clair, l’acheteur doit signifier au vendeur, dans un certain délai, sa volonté de s’approprier juridiquement le bien immobilier que le vendeur lui propose exclusivement.
Au contraire, dans un compromis de vente, aussi bien l’acheteur que le vendeur s’accordent et s’obligent à tout mettre en œuvre pour parvenir à la conclusion finale de la vente.
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Le compromis de vente : des engagements synallagmatiques
Le compromis de vente est parfois désigné sous l’appellation « promesse synallagmatique de vente ». La raison en est que ce contrat préliminaire crée à la charge des deux parties des obligations réciproques et mutuelles. Le vendeur s’oblige à travers le compromis, à vendre son bien immeuble au bénéficiaire désigné dans le contrat. Parallèlement, l’acheteur stipule dans le compromis qu’il s’engage à acquérir le bien immobilier en vente, selon les caractéristiques techniques et financières mentionnées au contrat (descriptif technique, prix de cession…). C’est cet engagement de part et d’autre (d’où le caractère synallagmatique) qui est la raison d’être du transfert de propriété qui en découle.Du compromis de vente à la vente
Le compromis faisant naître des engagements synallagmatiques, il représente un véritable contrat synallagmatique de vente. En ce sens, les obligations juridiques contractées sont passibles de sanctions, en cas d’inexécution.La violation d’un compromis de vente, que ce soit par l’acheteur ou par le vendeur, sera de ce fait sanctionnée juridiquement.
Il faut noter que la sanction porte sur le non achèvement de l’opération de vente, qui est censée s’achever avec la vente définitive par devant notaire.
Il faut donc comprendre que les obligations nées du compromis ne sont passibles d’être sanctionnées que parce qu’elles visent à parachever l’opération de vente qui, sans l’acte de vente notariée, subirait un vice de forme et de procédure.
Autrement dit, tout compromis de vente doit nécessairement amener le vendeur et l’acheteur à conclure l’acte final de vente sous la forme authentique.
A défaut de cette formalité substantielle, l’opération de vente est incomplète et le compromis ne saurait se suffire à lui-même ni se substituer à la vente notariée. L’acte de vente que constitue le compromis n’est donc qu’une première étape dans l’opération de vente immobilière.
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