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Compromis de vente : tout savoir sur ce contrat immobilier
La vente d’un bien immobilier nécessite systématiquement la rédaction d’un avant-contrat. Cette nécessité procède de ce que la cession d’un bien immeuble est une opération de vente présentant des enjeux importants : financiers, économiques, sociaux et même fiscaux…
Il est alors légitime que la loi ait voulu encadrer la vente immobilière en rendant obligatoires les avant-contrats que sont la promesse unilatérale de vente et le compromis de vente.
Ce dernier, parmi les contrats immobiliers, se rapproche plus de la vente définitive, que la simple promesse de vente…
Définition du compromis de vente
Un compromis de vente est un contrat entre un vendeur (particulier ou professionnel, ou via un agent immobilier) et un acheteur potentiel.Ce contrat qui porte sur la cession d’un bien immobilier (immeuble bâti, immeuble non bâti) stipule que les deux parties à la vente s’engageront mutuellement et respectivement, l’une à vendre et l’autre à acheter.
Le compromis de vente est en cela un avant-contrat censé préparer la poursuite de la signature définitive de l’acte de vente. Acte de vente « avant l’heure », les engagements du compromis de vente sont multiples et il définit déjà les obligations juridiques à la charge des deux parties.
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Nature juridique du compromis de vente
Le compromis de vente est également appelé « promesse synallagmatique de vente ».En effet, contrairement à la promesse de vente qui n’engage juridiquement que le vendeur, le contenu du compromis de vente est une promesse à double sens : d’un côté, le vendeur s’engage à céder son bien immobilier ; de l’autre, l’acheteur s’engage à conclure la vente définitive.
Le caractère synallagmatique de ce contrat préliminaire fait que le compromis de vente est assimilé à un véritable acte de vente.
Il faut savoir en effet que la caractéristique principale de tout contrat de vente est son caractère synallagmatique. C'est-à-dire que le contrat de vente est un transfert de propriété engendrant des obligations aussi bien pour le vendeur que pour l’acheteur.
C’est d’ailleurs en matière de compromis que l’adage « promesse de vente vaut vente » (consacré par le Code civil) prend tout son sens.
La signature d'un compromis de vente tient ainsi lieu de véritable contrat, sous réserve de la formalité substantielle que représente l’acte de vente notarié.
Compromis de vente et vente
Le compromis de vente est déjà un acte de vente, contrairement à la promesse unilatérale de vente.Il est alors a priori source d’ambiguïtés puisqu’il s’agit d’un avant-contrat (contrat préliminaire) qui est en même temps un contrat à part entière, qui plus est synallagmatique.
Dans le cadre du suivi du compromis de vente, la difficulté réside dans le fait que cet avant-contrat, une fois validé par la formalité notariée (acte de vente définitive), devient un contrat de vente.
Il y a donc une novation du contrat préparatoire en contrat définitif, sous réserve d’accomplir la formalité substantielle (notariée).
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