Promesse de vente: comment la formalise t'on?

La promesse de vente est l’avant-contrat idéal pour un acheteur de bien immobilier, qui n’est pas encore pleinement déterminé à contracter. Son avantage est alors de faire peser sur le seul vendeur des obligations juridiques, dont la principale est la « réservation » du bien à vendre au profit d’un acheteur spécifique.
La promesse de vente étant un document contractuel engageant juridiquement le vendeur, il est normal que la loi l’ait encadré quant à son formalisme. 

La promesse de vente : verbale ou par écrit ?

La promesse de vente est un acte juridique.
En tant que tel, elle contient plusieurs manifestations de volontés, en l’occurrence celles du vendeur et de l’acheteur.

Le vendeur: la réservation de son bien immobilier

La volonté du vendeur est de s’engager juridiquement vis-à-vis de l’acheteur, aux fins de lui réserver son bien à vendre pendant une durée limitée.

L'acheteur: pas d'obligation

Quant à l’acheteur, sa volonté est manifestée par son accord concernant l’engagement unilatéral du vendeur. Cet acte juridique présente donc des obligations juridiques à la charge du vendeur seul. Cette obligation de maintenir le bien en exclusivité de vente, vis-à-vis de l’acheteur, présente une certaine gravité dans le sens où l’immeuble sera immobilisé durant un certain temps, défini dans le contrat.

Face à ce déséquilibre: l'obligation de consigner par écrit la promesse de vente  

L’immobilisation d’un immeuble peut en effet engendrer un manque à gagner, voire une perte financière, pour le propriétaire vendeur. C’est cette gravité de l’obligation du vendeur qui fait que la promesse de vente doit être consignée par écrit. La promesse de vente ne peut donc être simplement verbale.

Les formes de la promesse de vente : une solennité simplifiée

La promesse de vente doit être établie par écrit, afin de matérialiser l’engagement du vendeur. La loi édicte que la nécessité d’un écrit est une condition suffisante dans le cas d’une promesse de vente.

Or, sauf exigence légale spécifique, les actes juridiques écrits sont en principe des actes sous seing privé. C’est dire que la promesse de vente peut être établie sous la foi de la seule signature des parties et sans qu’il y ait besoin de formalisme particulier.
Le seul cas où la promesse de vente doive être établie par acte authentique (acte notarié) est lorsque la durée de levée d’option prévue dans l’avant-contrat est supérieure à 1 an et 6 mois.

Ce qu’il faut savoir sur la conclusion formelle de la promesse de vente

La promesse de vente est conclue au moment où l’acheteur se dit qu’il souhaite acheter mais qu’il n’a pas encore décidé de façon définitive.

A ce moment-là, les deux parties s’accordent pour rédiger une promesse de vente. Si la vente a lieu par l’intermédiaire d’un agent immobilier, c’est celui-ci qui se charge d’établir la promesse de vente.
Une fois celle-ci dressée, l’acheteur dispose d’un délai de rétractation de 10 jours (depuis le 8 Août 2015, le délai est passé de 7 jours à 10 jours cf loi Macron) pour se désengager de la vente à venir, avant même qu’il n’ait levé l’option.