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Promesse de vente : tout savoir sur cet avant-contrat immobilier
Une transaction immobilière opérant un transfert de la propriété du bien concerné est un contrat de vente immobilier.
Ce type de transaction requiert impérativement la signature d’un avant-contrat : la promesse de vente.
La portée juridique de ce document contractuel n’est cependant pas toujours bien comprise. La promesse de vente a-t-elle une valeur juridique ? Laquelle ? Que représente-t-elle par rapport à l’acte de vente ? Autant de questions qu’il est légitime de se poser et auxquelles nous répondrons…
Définition de la promesse de vente
Une promesse de vente est un acte juridique contractuel engageant unilatéralement le vendeur d’un bien immobilier. Celui-ci peut être soit un particulier soit un professionnel.Cet avant-contrat est nécessairement dressé, rédigé et signé avant la conclusion de la vente définitive. Dans ce document, les engagements d'une promesse de vente tiennent au fait que le vendeur s’engage à mettre son immeuble (maison, appartement, terrain nu…) en vente exclusivement à l’attention d’un acheteur spécifique.
L’exclusivité concédée est limitée dans le temps. Ce délai d’exclusivité s’appelle l’ « option ».
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Nature juridique de la promesse de vente
La promesse de vente est un avant-contrat, également qualifié de « contrat préparatoire ».Cela signifie que le modèle de promesse de vente est en elle-même un véritable contrat préliminaire.
Sa nature contractuelle découle de ce qu’elle contient des engagements juridiques. Il importe peu que ceux-ci soient à la seule charge du vendeur, le caractère unilatéral n’enlevant en rien la nature contractuelle de l’acte juridique.
Il est important de souligner que la promesse de vente est bien un contrat unilatéral et non un acte juridique unilatéral.
Le caractère contractuel provient de l’accord de l’acheteur concernant l’engagement unilatéral du vendeur. Cet accord est matérialisé par la co-signature de l’acheteur dans le document constatant la promesse de vente. L’acheteur consent ainsi à recevoir l’engagement unilatéral de volonté provenant du vendeur.
Mais cet accord de l’acheteur ne l’engage en rien. C’est pourquoi il est libre de lever ou non l’option.
Promesse de vente et vente
La promesse de vente est un contrat préparant le futur acte de vente.A ce titre, en matière de le suivi d'une promesse de vente, elle ne vaut pas encore contrat définitif.
Une promesse de vente ne saurait donc faire office d’acte de vente ni s’y substituer. Cela signifie que la signature de l’acte de vente par devant notaire est une formalité substantielle, à peine de nullité de l’opération contractuelle, pour vice de forme.
Néanmoins, la simple promesse de vente peut valoir vente dès lors que l’acheteur et le vendeur s’accordent sur la chose (le bien immobilier) et sur le prix (le prix de vente).
La promesse de vente vaudra alors vente une fois que l’acheteur aura levé l’option d’achat.
Cette manifestation de volonté déterminera l’engagement juridique de l’acheteur à procéder à l’acquisition du bien « promis » par le vendeur.
Néanmoins, la simple promesse de vente peut valoir vente dès lors que l’acheteur et le vendeur s’accordent sur la chose (le bien immobilier) et sur le prix (le prix de vente).
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