Diagnostic immobilier: tout savoir sur les différents diagnostics immobiliers pour la vente et pour la location

Les diagnostics immobiliers à effectuer lors de  l'achat et vente d'un bien immobilier sont devenus obligatoires depuis 1997 et leur compte-rendu doit, de plus, être constitutif du dossier de diagnostic technique afin de mieux informer futur propriétaire sur l’état du bien qu’il souhaite acheter ainsi que le protéger. 

Il existe des diagnostics qui ne sont pas encore obligatoires tels que le diagnostic écologique ou uniquement dans certains cas de figure comme le diagnostic piscine. Cependant selon la superficie d’un bien, sa localisation ou l’âge de son permis de construire, nombreux sont ceux qui ont été rendus obligatoires.

Quels sont les diagnostics obligatoires en cas de vente ?

Lorsqu’un propriétaire met en vente un bien immobilier, il doit en effet préalablement avoir effectué :

- Le diagnostic plomb pour tout bien construit avant le 1er janvier 1949. Si la concentration trouvée est inférieure à 1mg/cm², la durée de validité du diagnostic est illimitée.

- Le diagnostic amiantepour tout bien dont le permis de construire date d’avant le 1er juillet 1997. Sa durée de validité est illimitée. 

- Le diagnostic termite, recherchant les traces de parasites dans le bien, pour toutes les zones à risques. Il est valable 6 mois.

- Le diagnostic gaz, vérifiant la conformité des installations gaz aux normes réglementaires, pour tout bien ayant une installation intérieur de gaz âgée de plus de 15 ans. Il est valable 3 ans.

- Le diagnostic électricité, assurant le bon fonctionnement de l’installation électrique d’un bien, pour tout bien dont l’installation date de 15 ans ou plus. Il est valable 3 ans.

- La diagnostic ernmt, faisant l’état des risques naturels, miniers et technologiques, auxquels pourrait être soumis un bien immobilier. Il s’effectue sur tous les biens sans exception et est valable 6 mois.

- Le diagnostic de performance énergétique, calculant la performance énergétique d’un bien pour ensuite le classer sur une étiquette énergie selon s’il est économe ou consommateur, est obligatoire pour tout bien. Il est valable 10 ans. 

- Le diagnostic loi carrez, fournissant avec exactitude les mesures des surfaces des parties privatives dévolues à l’acquéreur lors de l’achat d’un lot de copropriété. Il est obligatoire pour toutes les copropriétés de plus de 8 m² et sa durée de validité est illimitée sauf si des travaux viendraient modifier la surface. 

Le diagnostic assainissement, obligatoire depuis Janvier 2011 pour tout bien immobilier non raccordé au tout-à-l'égout.

Comment faire réaliser ces diagnostics obligatoires ?

Premièrement, c’est le vendeur ou le bailleur qui se voit octroyer la tâche d’entreprendre la réalisation de ces diagnostics. Même si certains d’entre eux peuvent être directement effectués par les propriétaires comme le diagnostic ERNMT ou le diagnostic Loi Carrez, la plupart nécessitent l’intervention de diagnostiqueurs certifiés (exception pour le diagnostic assainissement effectué par le service public d’assainissement non collectif). 

En plus de la qualité de la main d’œuvre et d’une meilleure exactitude dans les résultats, faire appel à un expert certifié permet de se protéger en cas de litige puisque c’est sa responsabilité civile professionnelle qui est engagée.

Les diagnostiqueurs sont recensés dans des listes que fournissent les organismes de certification. En effet, ils tiennent à la disposition des particuliers ces listes comprenant les coordonnées des diagnostiqueurs ainsi que leur compétences. De plus, il est possible de trouver un expert certifié dans un annuaire regroupant ces titulaires d’une certification. En effet, il est obligatoire que les diagnostiqueurs disposent d’un certificat de compétence remis par un organisme de certification reconnu pour garantir la sureté de l’intervention et, à terme, la sécurité des acquéreurs d’un bien. 

Concernant la responsabilité des diagnostiqueurs, il leur est imposé de souscrire une assurance de responsabilité professionnelle. De plus, leur impartialité est requise. En effet, en aucun cas ils ne doivent porter atteinte à leur indépendance et leur impartialité. 

Quand faut-il réaliser les diagnostic obligatoires ?

La réalisation de ces diagnostics obligatoires est réglementé par la loi. En effet, l’article L271-4 du Code de la construction et de l’habitat dispose que le dossier diagnostic technique doit être fourni par le propriétaire à l’acquéreur dès la signature du compromis de vente.  La validité du diagnostic immobilier doit donc être conforme dès le départ du processus de transaction immobilière.

Il existe des cas dans lesquels les documents exigés ne sont pas fournis. Dès lors, des sanctions peuvent être affligées. L’acheteur peut demander un délai supplémentaire de 7 jours, il peut de rétracter sans pénalité ou renégocier le prix de vente, souvent minoré.

Quels coûts pour les diagnostics obligatoires en cas de vente ?

 Les prix d'un diagnostic immobilier sont variables et oscillent selon la superficie des biens concernées ainsi que leur localisation. 

Un diagnostic amiante coûte entre 80€ et 130€.

Un diagnostic gaz coûte entre 100€ et 135€.

Un diagnostic plomb coûte entre 115€ et 225€.

Un diagnostic électrique coûte entre 60€ et 125€.

Un diagnostic de performance énergétique coûte entre 85 et 140€.

Un diagnostic Loi Carrez coûte entre 70 et 115€.

Tout comme le diagnostic immobilier est oblgiatoire en cas de vente immobilière, il l'est aussi, selon les types de diagnostics en cas de location d'un logement. Zoom sur les différents diagnostics immobiliers obligatoires pour la location.

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location

 Afin de mieux informer et mieux protéger les futurs locataires, le diagnostic immobilier a été créé il y a plus de 20 ans afin de fournir le maximum d’informations au locataire sur l’état du bien en question. Il s’agit d’informer mais surtout de protéger sur un plan sanitaire, financier ou sécuritaire. C’est pourquoi lors de la location d’un bien immobilier le bailleur a la mission de fournir au locataire plusieurs diagnostics immobiliers obligatoires regroupés ensuite dans un dossier de diagnostic technique. 

Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires pour la location ?

 Il existe moins de diagnostics obligatoires à effectuer avant une mise en location qu’avant une mise en vente. Il y a des diagnostics immobiliers qui sont communs à tous les biens peu importe leur année de construction puis il y en certains qui viennent compléter ces derniers selon l’ancienneté du bien. 

Les diagnostics obligatoires sont :

- Le diagnostic effectuant l’état des risques naturels, miniers et technologiques. Il est obligatoire pour tous les biens en location depuis le 1er juin 2006 et est valable 6 mois.

- Le diagnostic de performance énergétique calculant la performance énergétique d’un bien pour ensuite le classer sur une étiquette énergie selon s’il est économe ou consommateur, il est obligatoire pour tout bien depuis le 1er juillet 2007 et est valable 10 ans. 

- Le mesurage loi boutin, qui est une attestation de la réelle surface habitable, est différent de la loi Carrez puisqu’il mesure la surface de plancher d’un logement sans s’occuper des surfaces non aménagées comme les caves, les terrasses ou les garages. Il a une durée de validité illimitée tant qu’aucun travaux ne vient modifier la taille des surfaces préalablement mesurées.

Ces diagnostics sont parfois complétés par d’autres qui se prévalent obligatoires selon l’ancienneté du bien loué. 

Par exemple, si l’appartement fait partie d’un immeuble collectif, le diagnostic amiante des parties privatives est requis. Sa durée de validité est illimitée.

De plus, le diagnostic électricité est obligatoire si l’installation date de plus de 15 ans, si le logement fait partie d’un immeuble collectif. En 2018, il sera obligatoire pour tout bien en location. Il en est de même pour le diagnostic gaz. Ils sont tous deux valables 6 ans.

Enfin, le diagnostic plomb est obligatoire depuis 2008 lorsque le bien loué a été bâti avant 1949. Il doit avoir été réalisé 6 ans avant la signature du bail. Il n’y que dans le cas où la quantité de plomb retrouvée est supérieure à 1 mg/cm² que le bien ne peut être mis en location.

Quand doit-on réaliser les diagnostics obligatoires avant location ?

Le dossier de diagnostic technique doit être remis au locataire par le bailleur avant la signature du bail. 

Il existe une exception concernant le diagnostic de performance énergétique. En effet, ce dernier calcule la performance énergétique d’un bien pour ensuite le classer sur une étiquette énergie selon s’il est économe ou consommateur. Il doit donc figurer sur l’annonce immobilière obligatoirement. Cette exigence induit que ce diagnostic soit réalisé avant de mettre le bien concerné en location.

Il arrive que les documents exigés ne soient pas fournis. Dans ce cas, le locataire se voit octroyer le droit de se désengager du contrat ou alors de renégocier le montant du loyer.

Les diagnostiqueurs immobiliers pour les diagnostics en location

Premièrement, c’est le bailleur qui se voit octroyer la tâche d’entreprendre la réalisation de ces diagnostics à ses frais. Même si certains d’entre eux peuvent être directement effectués par le propriétaire comme le diagnostic ERNMT, la plupart nécessitent l’intervention de diagnostiqueurs certifiés. 

En plus de la qualité de la main d’œuvre et d’une meilleure exactitude dans les résultats, faire appel à un expert certifié permet de se protéger en cas de litige puisque c’est sa responsabilité civile professionnelle qui est engagée.

Les diagnostiqueurs sont recensés par les organismes agréés, comme vu ci-avant et doivent impérativement disposer de leur certificat de compétences pour pouvoir exercer. Cela assure et garantit  la bonne intervention et surtout la sécurité  des locataires du logement à louer.