Loi Elan: la loi portant Evolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, portant Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique (Elan), adoptée par le Parlement le 16 octobre 2018,  a été publiée au Journal Officiel le 24 novembre 2018.

La loi Elan, loi « Evolution du logement et Aménagement Numérique » a ainsi été officiellement publiée, conformément au calendrier qui était prévu par l'exécutif. Parmi les 234 articles du texte initial, on retiendra qu’une petite vingtaine a été rejetée par le Conseil Constitutionnel mais qu’une cinquantaine de décrets d'application va être très rapidement publiée dans les 6 mois à venir (Annonce du Ministère de la Cohésion de territoires).

Les acteurs du logement, de l’aménagement et de l’habitat et de l’aménagement ont ainsi désormais à leur disposition un nouveau cadre législatif, impulsé afin de redonner confiance et accompagner une « société en mouvement », selon les propres assertions du Ministère de la cohésion des territoires. Son cadre a ainsi été fortement enrichi par le Parlement, car le projet de loi présenté le 4 Avril 2018  dernier comprenait 65 articles et le projet voté et promulgué en contient désormais 234.

Les 4 grandes parties de la loi ELAN

Plusieurs grandes parties composent cette loi ELAN.

1/ La première d’entre elles est résumée sous le titre « Construire plus, mieux et moins cher » et son objectif est donc de faciliter les procédures et projets de construction, outil confiée aux collectivités locales. 

2/ La deuxième grande partie traitée par la loi Elan concerne le logement social et sa réforme structurelle. Son objectif vise une réorganisation approfondie du secteur HLM.

3/ La troisième partie de cette loi sur l’Evolution du logement, de l’Aménagement et du Numérique traite de la fluidité au sein même du parc de logement social, et notamment l’amélioration de l’accession à la propriété des locataires sociaux au parc privé.

4/ Enfin, le dernier grand point de la loi Elan porte sur la revitalisation des territoires, qui s’inscrit au sein du programme national Action Cœur de Ville et souhaite notamment lutter encore plus fermement contre les marchands de sommeil notamment.

Libérer les procédures d’urbanisme : quelles nouvelles normes ?

Afin de commencer cette liste exhaustive des changements qu’apporte la loi ELAN, il convient de détailler ce qu’elle va venir modifier en matière de permis de construire ainsi que de règles d’urbanisme.

Permis de construire et règles d’urbanisme

Premièrement, cette loi dispose que les documents demandés pour obtenir un permis de construire devront être limités et prévoit des délais de recours raccourcis. En somme, la règlementation en matière de permis de construire en parait simplifiée. 

En ce qui concerne la règlementation concernant les recours en justice, une cristallisation des moyens sera mise en place. Cela signifie qu’une fois que le recours aura été formé par le requérant, ce dernier ne pourra plus invoquer de nouveaux moyens à l’avenir afin de motiver davantage son recours. La loi ELAN réduira également les délais de jugement à 10 mois. 

En ce qui concerne la possible modification des règles d’urbanisme, dans le cadre d’une vente en l’état futur achèvement, l’acheteur aura la pouvoir de réaliser lui-même les travaux de finition et d’installation de matériel qu’il souhaitera. La loi octroiera donc plus de liberté à l’acheteur. 

Dans ce même élan, le vendeur bénéficiera aussi de plus de liberté, notamment pour l’installation sanitaire comme cela semble prévu. Ce même avant-projet de loi logement apporte également plus de souplesse en matière de contrats de construction des maisons individuelles. 

En effet, la loi viendra modifier l’échelonnement de paiement de ces mêmes contrats, le but étant faciliter le versement de sommes supplémentaires au constructeur car actuellement ces sommes ne représentent que 10% du prix de la maison qui sera construite. 

Logements évolutifs

Une des mesures phares de la loi ELAN reste la création de logement évolutifs. En effet, un dixième des logements neufs devront être accessibles aux handicapés et les autres devront être évolutifs. 

Cela signifie que les logements collectifs n’auront plus à être entièrement accessibles aux handicapés, seulement un dixième d’entre eux devront impérativement l’être. Pour le reste, ils devront obligatoirement être facilement adaptables à des éventuelles pertes d’autonomie ou vieillissement, d’où le terme « évolutif ». 

La création du bail mobilité

Voici la grande innovation apportée par la loi évolution du logement et aménagement numérique. 

La création d’un « bail mobilité » ne touchera que les logements meublés. En effet, la loi disposera qu’un bail mobilité devra être créé pour une durée de 1 à 10 mois non renouvelable et sans dépôt de garantie. Ce nouveau bail concernant uniquement les logements meublés s’adressera particulièrement aux personnes en formation professionnelle, aux étudiants ou encore aux personnes effectuant des stages ou des missions temporaires dans le cadre de leur profession. Le but sera de leur proposer une situation juridique plus confortable au regard de leur situation et plus surtout plus adaptée aux déménagements pour raisons professionnelles. 

Bien qu’aucun dépôt de garantie ne puisse être exigé et que le locataire bénéficie d’une garantie Visale, le bailleur pourra tout de même demander une caution au locataire et n’aura pas à justifier le montant des charges qu’il fixera. 

Réforme du secteur HLM

La loi ELAN prévoit d’engager une réforme du secteur HLM afin, entre autres, que les locataires HLM puissent plus facilement accéder à la propriété.

En quoi consiste exactement cette réforme ?

Premièrement, la loi exige que tous les bailleurs sociaux qui ont un patrimoine inférieur à 12 000 logements fassent partie d’un groupe d’organismes de logements sociaux. Ainsi, ces organismes de logements sociaux pourront plus précisément répondre aux besoins des potentiels futurs locataires en créant des filiales. 

De plus, la loi disposera que, désormais, les autorisations préfectorales ne seront plus utiles et le droit à préemption sera également supprimé. 

Tout cela est véritablement instauré dans le but de faciliter la vente de logements HLM. Cependant, une ordonnance permettra aux bailleurs de fixer le prix de leurs logements librement tout en les adaptant aux capacités financières des ménages destinés à les occuper. 

Enfin, le dernier point de cette réforme centrée sur le secteur HLM consiste en un examen plus régulier de la situation des locataires. En effet, si un locataire vient à avoir des revenus supérieurs aux plafonds fixés, la loi prévoit qu’ils devront payer un surloyer ou alors quitter du logement pour laisser des familles moins aisées y habiter. Pour cela, leur situation sera réexaminée tous les six ans. 

Des pénalités plus fortes pour les locations touristiques

La loi ELAN prévoit de renforcer les contrôles et sanctions civiles pour les locations touristiques de courte durée. En effet, si les loueurs ne respectent pas les obligations légales leur incombant, les sanctions qui seront appliquées seront plus strictes.

 En témoigne le montant des amendes qui pourra être multiplié par cinq, passant de 5 000 euros minimums à 50 000 euros maximum. 

De plus, au niveau des formalités à accomplir par le loueur, la loi resserre là aussi les vices. Le loueur aura pour obligation de décompter le nombre exact de nuitées ayant fait l’objet d’une location pour pouvoir transmettre à la commune le total.

Et, concernant les locations de résidences principales, la loi logement tient à instaurer un plafond 120 jours maximum de location. 

Sur ce point, la loi a pour unique mission de créer une règlementation plus stricte. Néanmoins, comme vous avez déjà pu le remarquer, les changements qui seront instaurées ne sont absolument pas tous commandés par la même vocation. 

Certaines normes seront mises en place pour amener plus de rigueur, de sévérité dans le domaine du logement et d’autres normes, comme la revitalisation ces centres-villes des villes moyennes, la mise en place d’un très haut débit pour tous et beaucoup d’autres, seront votées dans le seul but d’améliorer le quotidien de chacun ou de simplifier la règlementation en vigueur.

La transformation de bureaux en logements facilitée et la réquisition de locaux pour héberger des sans-abris

Voici une autre grande avancée prévue par la loi ELAN. Outre la volonté de réquisition de certains locaux pour aider les sans-abris en France, la loi logement prévoit la transformation de bureaux en logements facilitée.  

Ce type d’opération lourde et couteuse trouvera son équilibre grâce à un bonus de constructibilité. Ce dernier, duquel le ministre de la Cohésion des territoires a précisé le taux de 10%, peut être perçu comme une surface constructible supplémentaire. 

Ces surfaces profiteront d’un traitement personnel puisque la loi prévoit, par exemple, qu’elles pourront déroger au plan local d’urbanisme - PLU.