Lotisseur : qu'est-ce qu'un aménageur foncier ou lotisseur?

Parmi les professionnels de l’immobilier, le lotisseur a un statut et un rôle spécifiques. On le désigne parfois par l’appellation « aménageur foncier » ou « promoteur foncier ».
Il est souvent confondu avec le promoteur immobilier.

Lorsque l'on cherche à faire construire sa maison c'est un intervenant du marché de la construction. Un certain nombre de critères pour choisir un lotisseur sont à prendre en compte afin d'opérer le bon choix.

Retour sur un métier assez mal connu…

Le lotisseur est un professionnel opérant dans le domaine de l’immobilier.
Il est un spécialiste de l’aménagement foncier, d’où parfois sa désignation sous le terme « aménageur foncier ».
Les lotisseurs aménageurs fonciers en france opèrent le plus souvent sous une forme sociétaire.

On parle ainsi de sociétés de lotissement. Ce professionnel de l’immobilier n’est pas à proprement parler un constructeur mais un aménageur. En tant que tel, il se charge d’aménager un terrain en vue d’en faire un lotissement.

Lotisseur : acheter des terrains pour les revendre en lots

La tâche principale du lotisseur consiste à acquérir des terrains en vue de les revendre par lots. Mais entre-temps, entre la phase d’acquisition des terrains et la phase de revente des lots, le lotisseur se doit de viabiliser ces derniers.
L’opération de viabilisation consiste pour le lotisseur à rendre constructible chaque lot vendu.
La constructibilité d’une parcelle ou lot s’apprécie tant au niveau administratif que sur le plan technique.

Lotisseur : déposer les permis de construire

Sur le plan administratif, le lotisseur doit obtenir préalablement à la commercialisation des lots, tous documents nécessaires aux futurs acquéreurs (exemple : permis de construire) pour pouvoir y construire des logements, des bureaux ou locaux commerciaux ou à usage professionnel.

Lotisseur : viabiliser les lots du terrain

Sur le plan technique, le lotisseur a l’obligation de viabiliser les lots du terrain, c'est-à-dire de les aménager en espaces habitables notamment en y assurant la desserte aux réseaux d’eau, d’électricité, de gaz, d’assainissement… A cet effet, l’ aménageur lotisseur doit obtenir un permis d’aménager afin de viabiliser le terrain. La vente des lots ne peut se faire en principe qu’après viabilisation des lots.

Lotisseur : vendre les lots du terrain

Néanmoins, sous couvert d’une garantie bancaire ou d’un organisme d’assurance, le lotisseur peut de manière exceptionnelle procéder à la vente par anticipation des lots et effectuer les aménagements postérieurement à la vente.

Lotisseur : son statut juridique

Le lotisseur est un aménageur foncier ou promoteur foncier. A ce titre, il effectue des opérations d’achat de terrains en vue de leur revente, après aménagements divers.
Il ne peut être assimilé purement et simplement à un promoteur immobilier car il ne construit pas à proprement parler mais se contente de viabiliser les terrains.

Lotisseur : ses responsabilités

Les responsabilités du lotisseur sont autant juridiques que techniques et le lotisseur doit assumer un certain nombre d'obligations administratives (permis d'aménager, permis de construire) , techniques (conception du projet de lotissment avec geomètres...) et juridiques (constructibilité des lots, etc...)

Il peut néanmoins revêtir la casquette de promoteur immobilier dans le cas où il ne revend pas les lots viabilisés mais décide d’y construire des bâtiments en vue de revendre ou de louer ces derniers.
Comme dans toutes les auter professions immobilières, les litiges avec un lotisseur peuvent survenir et sont encadrés.