Vente maison: tout ce que vous devez savoir si vous vendez votre maison

A partir du moment où vous avez pris la décision de vendre votre maison, il va falloir tout mettre en place pour arriver à votre objectif final. Que vous habitiez dans la maison que vous souhaitez vendre ou que celle-ci soit un investissement locatif ou une résidence secondaire, une stratégie doit être mise en œuvre afin de transférer la propriété de ce bien immobilier à un autre propriétaire. 

Vente maison : comment faire et par où commencer ?

Quel que soit la raison qui vous pousse à vous séparer de votre maison, vous allez devoir organiser les choses dans l’ordre afin que la vente immobilière se déroule dans les meilleures conditions possibles.

En premier lieu, si vous habitez vous même dans la maison, il faut d’ores et déjà penser à votre nouveau futur logement. Si la maison que vous vendez est en effet votre résidence principale, vous devez entamer les démarches et recherches d’un nouveau bien immobilier simultanément. En effet, il est impératif d’avoir une visibilité rapide sur vos solutions de relogement dans le cas où votre maison se vende très rapidement. 

Si c’est votre résidence secondaire, pas d’urgence à la question d’une nouvelle acquisition sauf si cela est intéressant pour vous fiscalement. Dans le cas de vente de voter résidence secondaire, pensez que vous êtes imposable sur la plus-value effectuée lors de la cession de votre bien immobilier. 

Si c’est un investissement locatif, sachez que vous devez respecter des règles strictes avec le locataire en place car  il a droit à la primeur de votre offre si vous souhaitez vendre le logement libre. Vous devez en effet lui soumettre en premier votre désir de vente et lui proposer à lui en premier l‘achat de la maison : vous devez en effet lui donner congé afin de vendre le logement libre et le locataire a alors le choix entre racheter la maison pour rester dans les lieux ou partir.  Si vous souhaitez vendre le logement loué, votre locataire n’a pas de priorité pour acheter la maison.

Vente maison : bien estimer la maison avant de la mettre en vente !

Avant de confier votre bien à la vente, que ce soit en direct entre particuliers ou par une agence immobilière en lui confiant un mandat de vente, vous devez avoir une idée du prix de votre maison au moment de la vente.

Si vous la confiez à une agence immobilière, celle-ci va expertiser et estimer votre maison au plus juste en fonction de tous les paramètres de celle-ci : son ancienneté, sa localisation précise, son état général, le résultat des diagnostics immobiliers etc… L’agent immobilier dispose,  pour réaliser l’estimation de votre maison au plus juste, de toutes les données du marché immobilier sur votre secteur précis et de tous les outils nécessaires à une estimation immobilière au plus juste. En outre, ce service est dans la majorité des cas gratuit si vous confiez votre bien à la vente à l’agence par la suite.

Si vous souhaitez gérer toute la vente de votre maison en direct particulier,  vous pouvez soit faire réaliser l’estimation par un agent immobilier sans lui confier votre maison à la vente par la suite. Il vous faudra juste lui régler les frais de l’estimation. Sinon vous allez devoir gérer vous-même l’estimation de votre maison afin de la mettre à la vente au juste prix. Pour cela il faut vous renseigner au maximum sur toutes les maisons du même type que la vôtre qui se sont vendues dans les dernières semaines voire mois dans votre rue ou lotissement.

Ces données récoltées et ce baromètre de prix vous permettra de voir à quel prix exactement ont été vendues les maisons du même type (même surface, même état et mêmes caractéristiques majeures). Vous disposez sur Internet de sites et portails immobiliers qui communiquent ces data, issues des ventes immobilières. Vous avez ainsi une idée assez précise, en renseignant la localisation exacte de votre bien et ses attributs (nombre de pièces, mètres carrés, nombre de chambres, SDB, WC, jardin, vis-à-vis, mitoyenneté, etc…), du prix au mètre carré sur ledit secteur sur le même type de maison. Prenez en compte aussi bien sûr le prix auquel vous avez acheté votre maison mais sachez que le marché immobilier fluctue en permanence et que selon l’état et l’entretien de votre maison, vous ne ferez pas forcément ni systématiquement de plus-value.

Vente Maison : diffusez une  annonce immobilière attractive et partout sur le Web!

Maintenant que vous disposez du prix de vente de la maison, il faut communiquer sur la vente de celle-ci. 

Si vous confiez cette vente à une agence immobilière, celle-ci va la diffuser sur tous les portails immobiliers auxquels elle est abonnée afin de la diffuser au plus grand nombre et vous générer rapidement des contacts qualifiés. Dans ce cas, vous n’avez ainsi pas à gérer du tout la partie Diffusion de voter annonce, puisque c’est votre agent immobilier qui va se charger de la propager sur le Web et de traiter les contacts en retour.

Par contre, si vous désirez gérer seul la vente de la maison, il va falloir la déposer sur un maximum de portails immobiliers afin que les futurs acquéreurs puissent en avoir connaissance. 

Commencez par rédiger votre annonce de vente en précisant donc la surface de la maison en m2 exacte (loi Carrez), le nombre de pièces, le terrain éventuel et son métrage,  le nombre de chambres, le type de cuisine, le nombre de salles de bain ou de salles d’eau, le nombre de WC, son exposition, si la maison est à étages ou pas, l’environnement extérieur (lotissement, calme, arboré, etc…)  et les services à proximité (écoles, commerces, médecins etc…).

Présentez votre bien immobilier sous son meilleur jour mais ne mentez pas sur les caractéristiques de votre maison à la vente.

Et surtout faites de belles photos : une photo mal cadrée ou avec un ciel nuageux ou très sombre ou encore une photo avec votre salon en désordre, ne donneront pas forcément envie à des personnes d’en savoir plus et risquent de vous pénaliser en termes de contacts. Alors que la même photo avec un beau ciel ensoleillé, un salon bien rangé et une photo bien cadrée donneront une belle première image et impression de votre maison et susciteront beaucoup plus l’envie d’en savoir plus.

C’est tout simple mais cela peut changer considérablement le nombre de contacts que vous pouvez générer sur votre maison en vente.

Vendre sa maison : un projet requérant temps, expertise technique et juridique

Il faut bien avoir conscience, en confiant votre maison à la vente, que ce projet va vous demander un investissement temps conséquent tout comme des notions juridiques et techniques.

En déléguant cette transaction à un professionnel de l’immobilier, vous avez juste à vous rendre disponible pour les visites ou à confier les clés à l’agence. Cette dernière vous fera des debriefs réguliers, sur les contacts, les visites prévues, les compte rendus de visites etc…

Par contre, si vous gérez seul la vente, vous devez vous y consacrer chaque jour : répondez à chaque demande de contact, envoyez les informations supplémentaires demandées, organisez les visites, réactualisez l’annonce si il y a un éventuel changement de prix, etc…

Dès lors que vous avez un acquéreur potentiel qui vous fait une offre d’achat, il faut que les démarches soient formalisées par écrit. Vous devez réaliser un compromis de vente avec le futur acheteur, qui va sceller l’acceptation des deux parties de convenir de la vente sur le prix mentionné. A partir de là, l’acheteur doit monter son plan de financement, clause suspensive à la vente définitive du bien immobilier.  D’où l’importance d’avoir bien vérifié vous-même en amont la solvabilité du futur acquéreur. Sinon vous allez perdre 3 mois avec le risque qu’au final votre acheteur ne puisse réaliser la transaction faute de financement.

Une fois le financement validé et accepté, vous allez conjointement chez le notaire afin de signer tous deux l’acte de vente définitif de la maison. Vous remettrez alors les clés de la maison et recevrez le solde du prix de vente de votre maison que vous doit l’acquéreur.