Litiges et recours suite à une vente aux enchères

Comme tout processus de vente immobilière classique, une vente aux enchères immobilière peut donner lieu à des litiges. Qui dit litiges dit nécessairement recours juridiques ou judiciaires…

Les litiges et recours en cas de vente immobilière aux enchères sur saisie judiciaire

La vente immobilière judiciaire concerne les cas où le débiteur et propriétaire d’un bien immobilier se trouve poursuivi en justice par son créancier. La procédure de recouvrement de créance se matérialise alors par une saisie immobilière.

De quels recours dispose alors le débiteur propriétaire en cas de saisie immobilière aboutissant à une mise en vente aux enchères ? 

Le débiteur et propriétaire de l’immeuble objet de la saisie, peut contester les éléments de fond ou de forme contenus dans le commandement de payer valant saisie, servi par l’huissier de justice. La contestation se fait sous la forme d’une opposition judiciaire, intentée devant le Juge de l’exécution dans le délai de 8 jours à compter de la délivrance de l’exploit d’huissier.

Sur la forme, le propriétaire menacé de saisie et de vente aux enchères peut intenter une opposition au motif d’un défaut d’une mention obligatoire ou de la violation d’une règle de forme dans le commandement de payer.

Sur le fond, le propriétaire, débiteur, peut par exemple arguer d’une inexactitude dans le décompte de la somme réclamée par son créancier.

L’autre alternative pour le débiteur consiste à demander la vente à l’amiable de son bien immobilier, afin de mettre en échec une procédure de vente aux enchères judiciaire qui pourrait entacher son honneur et sa réputation. Cette demander peut être insérée dans l’acte d’opposition adressée au Juge de l’exécution.

Les litiges et recours en cas de vente immobilière aux enchères volontaire

En cas de vente immobilière volontaire, les principaux litiges concernent notamment le paiement du prix de vente et la remise des clés.

Le délai de paiement du prix de la vente est impérativement consigné dans le cahier des charges. Il est de 45 jours au maximum, à compter de l’adjudication du bien immobilier.
Un éventuel refus de paiement de la part du nouvel acquéreur se règlerait au niveau du notaire ayant officié lors de la vente.

Là réside d’ailleurs tout l’intérêt de la vente aux enchères qui est une vente établie en la forme authentique. Cette forme garantit la sécurité juridique des parties, et notamment du vendeur qui est assuré de recevoir le produit de la vente. En cas de refus de paiement de l’acquéreur, il s’expose à de lourdes poursuites judiciaires à l’initiative du notaire et, subsidiairement, du vendeur.

Quant au problème de la remise des clés à l’acquéreur, il est généralement solutionné par le cahier des charges.  Ce dernier stipule à quel moment se fera ladite remise. Ici encore, les diligences du notaire suffisent généralement à résoudre ce litige car les attributions du notaire ne s’arrêtent pas à la vente aux enchères et se poursuivent jusqu’au-delà de la vente.
A titre d’exemple, le notaire est dépositaire du contrat de vente authentique pour une durée de 75 ans après la vente aux enchères.