Frais de mutation lors d'une vente en copropriété

Dans le cas d’une vente en copropriété, les frais de mutation font l’objet d’un dispositif particulier qui relève plus de l’usage de la profession de syndic que du cadre législatif en vigueur…

Les frais de mutation : c’est quoi ?

Les frais de mutation correspondent aux droits d’enregistrement perçus en raison et à l’occasion du changement de copropriétaire d’un lot compris dans un immeuble vendu en copropriété.

La pratique des syndics de copropriété en matière de frais de mutation

En matière de vente en copropriété, les syndics de copropriété facturent au vendeur copropriétaire les frais de mutation du lot vendu. Ces derniers sont déduits par le syndic sur le prix de vente du lot (souvent un appartement), au moment de la vente définitive par devant notaire.
Bien souvent, le syndic de copropriété demande au notaire qui instrumente la vente d’inclure ces frais de mutation dans ses frais notariés, au titre du « questionnaire de notaire ». Ce dernier est un document établi par le notaire à l’intention du syndic, et par lequel le notaire sollicite des réponses de la part du syndic sur un certain nombre d’informations touchant le lot vendu.
Outre l’insertion des frais de mutation parmi le questionnaire de notaire, il est également commun que le syndic de copropriété intègre lesdits frais dans ce qu’on appelle « l’état daté ». Celui-ci est un document établi par le syndic et destiné au notaire chargé de la vente. Ce document dresse un bilan de la situation financière du vendeur copropriétaire à l’égard du syndic.
Les frais de mutation correspondent à une forme d’honoraires perçus par les syndics de copropriété, à l’occasion de la vente d’un lot par un copropriétaire. Ces honoraires sont soit perçus directement à travers leur inclusion dans « l’état daté », soit indirectement en les faisant inscrire par le notaire chargé de la vente parmi son « questionnaire de notaire ».

Ce que disent la loi et la jurisprudence sur les frais de mutation perçus par les syndics

Aux termes de la loi n° 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement, les frais de mutation ne font pas partie du document que l’on appelle « état daté ». Par ailleurs, cette même loi ne mentionne nullement la possibilité pour un syndic de copropriété de facturer les frais de mutation au titre du « questionnaire de notaire ».
A l’argument avancé par les syndics de copropriété selon lequel le contrat de syndic (entre le syndicat des copropriétaires et le syndic) les autorise à percevoir les frais de mutation, la jurisprudence rétorque que le contrat de syndic n’a d’effet qu’entre l’ensemble des copropriétaires et le syndic, et ne saurait s’appliquer aux relations entre un copropriétaire vendeur et le syndic.